全款买房还是贷款买房一直是困扰很多人的话题，因为不同的购房方式付出的成本是不一样的，这就需要对不同的成本支出进行比较权衡。

全款买房直观明了，相对来说比较简单，贷款买房方式比较多，通常使用的有两种方式，一种是公积金贷款，另一种是商业贷款，这两种方式的贷款利率差距非常大，和全款买房相比也有较大的差别。今天我们就以全款买房为基准，与两种常用的贷款方式进行比较，看看哪种方式买房更合理。

一、住房公积金贷款

住房公积金贷款是工薪族最常用的贷款方式，只要你缴纳住房公积金时间超过6个月以上，就可以申请住房公积金贷款。但是住房公积金贷款的额度和缴纳时间、账户余额是有关系的，一般来说时间越长、缴费越高，可贷额度也越高。

住房公积金制度最早于1999年4月颁布，是我国住房制度改革的一项配套管理制度，旨在通过国家立法的方式建立住房公积金，通过职工互助的方式降低在职职工购房成本，促进我国房地产市场化改革，应该说住房公积金制度在我国住房制度改革初期发挥了非常重要的作用。

根据规定，国家机关和企事业单位应当按照工资的5-12%为职工集中缴纳住房公积金，职工和单位按照1:1的比例存入专门的公积金账户，这部分资金专款专用，只有与住房相关的经济活动才能使用。

比如，张某去年月平均工资是6000元，公积金缴费比例是12%，那么张某今年每月公积金缴费720元，单位再补贴720元，每月他的公积金账户余额增加1440元。

1）利率低。由于住房公积金专款专用，具有互助性质，因此资金使用成本比银行低，职工首套房申请住房公积贷款，5年以上利率为3.25%，二套房在此基础上上浮10%。和商业贷款的基础利率4.9%相比有很大的优势，和三年期国家存款基准利率2.75%相比差距仅有0.5%，甚至低于银行大额存单和5年期国债利率。

2）可以使用公积金还款。住房公积金专款专用，购房后可以申请提取公积金或者利用公积金余额进行还款，这样不占用自己手里的现金，资金使用效率得到提高。

3）不具有普遍性。公积金贷款只能针对缴过公积金的人，不适用于自由职业人员和没有缴纳公积金的私营单位雇员，而且住房公积金有最高额度限制，比如有的城市规定住房公积金贷款最高60万元，超过部分需要用商业贷款补充。

全款买房和公积金贷款买房哪一种更划算呢？

1）银行存款和公积金贷款有息差。首套住房公积金贷款利率只有3.25%，而现在银行5年期以上大额存单的利率普遍超过4%，存款利率要高于贷款利率，息差达到0.75%，因此，住房公积金贷款更划算。

2）银行存款和公积金存款息差更大。而且公积金贷款可以利用账户余额进行还款，公积金余额的存款利率是1.5%，如果利用公积金贷款买房，手里的资金购买银行大额存单，相当于把公积金账户的资金存款利率从1.5%提高到4%，息差达到2.5%以上，这样就更划算了。

由此可见，目前利率的情况下，公积金存贷款利率明显低于银行长期大额存单利率，通过公积金贷款可以赚取两者之间的息差，因此两者相比应该选择公积金贷款买房。

二、商业住房贷款

现在商业住房贷款正处在变革期，从今年的10月8日起，住房贷款将采用LPR利率，原来人民银行的指导利率不再适用。但是，从人民银行发布的消息看，住房贷款要保持“总额不变，利率不降。”因此，贷款利率总体会保持稳定，商业住房贷款利率不会有大的波动，估计首套房仍然在5%-7%之间。

1）现行的方法。现在的商住贷款是以国家指导利率4.9%为基础进行浮动的，一般首套房上浮10-15%左右，通常在5.5%左右。

2）房贷新政。10月8日之后，商业住房贷款将采用LPR报价利率为基础，然后根据地方和商业银行的情况进行加点，LPR每月20日公布一次，最新5年期LPR为4.85%，估计今后一段时间会在4.9%上下浮动，银行加点估计也在50个基点左右波动，整体利率和现在差别不大。

2、商业贷款和全款买房的比较

1）利率的比较。由于商业贷款利率可能会在一个区间波动，我们按5.5%进行考虑。全款买房和贷款相比，等于节省了每年5.5%的利息，如果贷款按60万元计算，每年可以节约3.3万元。但是如果贷款买房，你可以拿出60万元用于投资理财，每个人的理财收益率是不一样的，以稳健的5年期国债收益率4.27%计算，只能获得2.56万元的利息，相当于贷款多花了0.74万元，因此，从无风险投资的角度看，全款买房更有优势。

2）个人投资能力。由于理财收益和个人投资能力有关，如果你有稳定的投资渠道，投资收益超过5.5%以上，那么，资金在你的手里就会增长。

就像我一个朋友，他目前正在做一个教育培训项目，年投资收益率在20%以上，显然全款买房不如贷款，然后把资金投入到培训项目中。

3）将来的资金使用计划。如果你手里的资金足够支付全款，而且没有更好的投资理财渠道，那么可以考虑全款买房。但是你还要考虑一下未来一段时间是否有资金需求，如果全款买房之后你还有新的资金需求，就需要综合考虑资金使用成本。

比如：我一个同事两年前全款买房，但是现在又面临孩子出国，需要60万保证金，这些资金通过贷款就很难筹集，最终借了10%的民间借贷，这样就不如当初采用住房贷款了。

根据上面的分析，商业贷款和全款相比，关键看利率高低，只要贷款利率和能够获得的投资收益比较接近，就应该选择商业贷款。因为这样可以保留资金的流动性，为尽可能出现的资金需求留有空间。而且从货币随时间贬值的角度看，房产相对来说具有一定的升值空间，只要经济是向前发展的，贷款的成本会逐年降低。

三、结论

对于普通居民买房来说，如果房子已经确定，房屋升值或贬值对全款和贷款没有什么区别，因此不用纠结房屋的价值问题，重点需要关注的就是购房成本支出，尽量选择购房成本低的方式。

从目前的利率环境看，住房公积金贷款是最便宜的方式，它的利率低于5年期国债和大额存单的收益率，这可以说是无风险的常规投资方式，任何人都可以轻易获得，因此第一选择是公积金贷款。

商业贷款相对来说要复杂一些，两者的成本比较和很多因素有关。但是从根本上说，贷款买房和全款买房差别就是借贷成本。贷款买房的成本和贷款利息成正比，如果贷款利率低于可获得的稳定理财收益率，那么贷款成本相对便宜，贷款就是划算的，反之，贷款就是不划算的。这就要看贷款人的投资理财能力，如果资金在你的手里能够创造出比贷款利率更高的价值，贷款买房就是最佳选择；如果理财收益明显低于贷款利率，全款买房资金的使用效率更高，应该选择全款买房。

如果选择全款买房，需要更进一步考虑，就是要注意自己的资金规划，分析一下今后的资金获取能力，不要因为全款买房导致资金流动性枯竭，在今后获取资时金付出更大的成本。

有能力全款买房，是否还有必要贷款？我先讲几个故事。

故事一：

我听家里人讲的，20多年前，有个叔叔把家里房子卖了，贷款买了5套房，那个时候我们这边的房价不到1000块一平，一套房子也就几万块，房贷一个月还几百块，到今天，几百块可能就是一两顿饭钱，房子出租的租金收入都几倍于月供，你说贷款合适吗？

故事二：

我自己两年前买了一套房子，赶在了本地房贷打折的末班车，85折利率。也就是4.9*0.85=4.165%，本来首付款可以够3成，后来选了2成，贷款额增加了，但省下的钱买了理财，开始的时候收益率在5%左右，得到的利息比付给银行的利息要多，你说多贷款好还是少贷款好？

故事三

时间来到2019年，据统计，2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率的1.11倍，二套房贷款平均利率为5.76%，相当于基准利率的1.175倍，与此同时，银行一年期理财产品收益率5%以上的很难找到，存款利率在5%以上的也寥寥无几，如果有人有100万，想买100万的房子，可以全款，也可以贷款，首付只要30万，那么剩下70万做什么？

所以我认为，全款买房好还是贷款买房好，关键在于你的贷款利率是多少，你常用的，觉得比较稳妥的理财方式收益率是多少，如果收益率小于利率，那我觉得应该全款买房，而如果收益率大于利率，比如有人炒股一年能赚20%，那么还是贷款买房好。

买房的时候手里有足够的资金，是一下付完全部房款，还是付个首付，剩余的金额做分期还款呢？那个更划算？

这就看购房者是做什么的，比如上班的，没有什么事情做，也没有什么投资项目，买房的时候刚好手里有全额资金，能够全额付完房价。这样就全款买房吧！不要贷款买房了，为什么不建议贷款买房呢？这是因为贷款是有利息，这个利息听上去蛮少的，年息在百分之五左右，但是房贷贷款都是二十年三十年，也就是每年是百分之五，二十年可能就是百分之百。

这样算可能更好理解一点，就是你买一套房，总房价是一百万，要是全额付款呢，就是一百万。

要是首付三成呢，就是要贷款七成，一百万的七成是多少？这个很好算，一百万的七成就是七十万吗。那这七十万怎么还呢？利息是多少？当然房贷利息还是比商业贷款利息低的，但是也要年息百分之五左右。一年百分之五，十年呢？现在买房贷款差不多都要二十年左右，有的要三十年的分期还款。这问题就出来了，一年要还多少，总得要还多少？

我们算算七十万的贷款，分二十年还要还多少，就按百分之五的房贷来算，一年百分之五，十年就是百分之五十，二十年就是贷款总额的百分之百，三十年就更多了。所以要是能全款购房的话，还是全款购房更划算。前提是你这比钱没有用，要是做生意的就不一样了。特别资金周转大的，资金需求多的，这在购房的时候就是有资金，也可能考虑分期付款的。为什么做生意的会选择分期呢？

这个原因很简单，就是房贷利息要比商业利息低很多，商业利息年息最低也要百分之七左右，多的百分之二十几的都有，这个比房贷利息高多了。

所以购房是全额付款还是分期就看购房者是做什么的了！

如果能凑够全款买房，是否还有必要贷款？目前银行基准利率4.9%，首套房一般上浮10%是5.39%，在这种利率之下，冷眼建议尽量贷款买房。

首先我们先计算购房者贷款需要支付多少利率。假设购房者贷款100万，按照房贷利率4.9%-5.39%贷款30年计算，总共要支付91万-101万利率，连本带利要偿还191万-201万金额。咋看一下本金100万，利息也要100万，十分的恐怖，但其实购房者的支出并没有那么多，下面请听冷眼详细解析：

一、货币未来将长期处于贬值期，房贷偿还的实际价值在逐年降低。

从发达国家发展经验来看，一个国家经济只要保持稳定发展，货币必然处于贬值周期。中国目前处于经济转型阶段，未来还有很长的上升周期，因此未来几十年货币将长期处于贬值状态。

1、按照过去十年物价指数测算，货币每年按照2.45%贬值。

首先按照CPI指数进行测算，货币价值不变，买的东西价值变低，货币自然出现贬值。我们以2009年-2018连CPI指数作为测算依据，预测一下未来货币的贬值率。根据政府公开数据显示：2009年-2018年CPI指数在1.5%-4.6%之间徘徊，近十年的总共上涨24.5%，平均每年上涨2.45%，也就是说货币每年贬值2.45%左右。

2、按照过去十年广义货币计算，货币每年按照6.2%贬值。

我们按照近十年的M2(广义货币)的数值对未来的货币贬值进行测算。这个测算原理其实就是政府印炒数量与经济增长的关系，简单来说政府印刷钞票的数量如果超过经济增长率，多印刷出来的钞票必然会稀释掉货币的真实价值，造成货币贬值。

根据政府公开数据显示：2009年-2018年中国M2总共增幅是141.5%，2009年-2018年中国GDP总共增幅是79.53%，两者相减就是货币十年的贬值率61.97%。

两种方法计算货币的贬值率在2.45%-6.2%之间，考虑到中国经济稳定，货币不会再次超发，我们保守估计未来年均货币贬值在4%。

3、按照年均4%的货币贬值率计算，200万三十年年之后实际价值只有61万

按照一开始的测算，购房者连本带利需要偿还200万，但如果按照货币贬值情况来计算，购房者最终根本不需要偿还货币价值根本没有200万。

我们按照每年货币贬值率4%进行计算，200万十年之后贬值成139万，二十年之后贬值成92万，三十年之后贬值61万。

当然，购房者贷款是分月偿还的，真实偿还的货币价值不可能这么低。但是推算逻辑是没有问题的，现在月供1万元的真实价值和三十年后的1万元的真实价值肯定不能等同。

二、货币在手上创造的价值远远超过贷款利息。

购房者就算不考虑贬值因素，货币在手上创造的价值绝对远远高于贷款的利率，下面听冷眼详细解析。

1、房贷利率是4.9%-5.39%，理财收益已经达到4.5%-8%。

目前房贷利率4.9%-5.39%，看起来房贷利率比较高，但是与理财收益相比而言根本不值一提。

假设购房者毫无理财能力，可以直接投资低风险的银行理财产品，目前收益率在4.5%左右，虽然利率略低于房贷利率，但是相当于购房者仅仅以0.4%-1%利率贷款。

假设购房者拥有一定的理财能力，100万的资金投入一些较高风险的产品，投资回报率妥妥的超过5.4%，最保险的高风险理财产品信托，目前收益率在6%-8%之间，不但覆盖了贷款利息，还能为购房者赚取额外收益。

2、资金流动性收益，可以灵活使用，用于各种用途。

这个概念购房者可能没有切身体会，我简答举个例子大家就明白了：银行五年期的贷款为什么比一年期的贷款利率高了，就是因为货币流动性。货币锁定时间越长，银行就可以灵活使用这笔钱，从而创造出更多的收益，因此利率就相对较高。

对于我们购房者而言，道理也是一样的。假设你钱全部投入到房子里，万一发生什么事情，你任何借钱方式都会比你房贷的利息高；如果这笔钱在你手上，你可以用于各种用途，而不是仅仅只有房屋价值一种用途。

总结：货币长期处于贬值周期，导致你偿还的贷款价值不断降低；货币在你手上创造的价值远远高于贷款利率，在这种情况下，购房者应该首选贷款购房，而不是全款购房。

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我来回答一下吧，谢谢！

我国老百姓真的很奇怪，好象从解放前到解放后都喜欢把钱积累起来买房子，房价抄得比美国房价还高，这种传统习惯倒底是让人心喜还是让人纳闷，真有点说不明其理。

一，全款购房

如果你凑够了这笔钱，还在犹豫不定，又想买房，又想理财，又想干点别的什么，自己又吃不准，那么我告诉你，最好买房。要是首套房，就更应该买，全款购买一，二线城市的房子房，你绝对不会后悔的。买房是你最好的投资 。做中介时，碰到过几起购房案例，如有机会今后分享，分析。

二，贷款购房

贷款购房压力是不小的，除非俩人都是公务员，那就没问题，就贷呗。一般人，没有稳定教高收入的，最好不要贷款买房，这么高的房价，你供不动，利率就在那里放着的，早晚你都会买的，不信你就试试看。今后几年，房价的涨跌变化都不会是有多大变化的了。 这么高的房价，投资，抄房的也少多了。

三，房价是高

请原谅，顺带在此说下高房价，就是高，也是在我国政府控制范围之内。社会上有人说房价要跌，其是都只是说说而己，房价哪年趺过？这些年买啥跌啥，跌得最恨的就是股市。房价，跌过吗？你想想看，你都是上万元/m买来的，叫你5千元/m卖，你干吗？不赚钱谁卖。所以说，早买早赚不是对吗。 国家没大的变化如(战争，动乱，政权变更)房价是跌不下去的，你放心购吧。

我们以10月8日以后，首套房统一的4.85%利息来计算，贷款100万的话，那么你每个月偿还的金额为5276元，贷款的总利息为90万元。

这对于一个一线城市的上班族俩说，相当于1/2甚至2/3的工资，看似非常可怕，其实拉长周期，甚至考虑了通胀以后，你会发现，买房用贷款，真的划算！！

根据2017年的中国通货膨胀率来看，目前中国的通胀率达到了7.5%左右的水准，银行定存为4%左右。所以说，如果你只是做理财的话，每年还要面临一个（7.5%-4%=3.5%）的贬值率！

那么5年后，你的100万可能只有目前83万的购买力；

10年后，你的100万可能只有目前70万元的购买力；

20年后，你的100万可能只有目前49万元的购买力；

30年后，你的100万可能只有目前34万元的购买力；

50年后，你的100万可能只有目前16.8万元的购买力；

也就是说，在所有经济体当中储蓄的收益都是无法覆盖通胀的，因为经济的发展主要是需要投资拉动的，鼓励投资是各地区的主要工作。投资者如果有条件的话还是要通过投资来获得回报。

但是，你从未来把钱借出来了，不仅可以享受到当下的购买力，而且还可以起到一个对抗通货膨胀的效果，非常值得！

和你说一个买房的例子

在很久很久很久以前，1989年的时候，

有个人以天价1500/㎡在上海买了一套房；

当时他一个月工资80元，

每个月要还60元的“巨款”，

贷款30年，到2019年还清，

2018年了他仍还着每月60元的“巨款”！

其实，你会发现，随着时间的流逝，你的贷款压力会越来越小。因为你的工资在不断增加，而你的贷款因为通货膨胀再不断贬值，而你的房子又在不但升值。

有能力贷款，尽量贷款买房，并且以最长时间，最大额度进行。万一你觉得还款有压力，大不了先还一部分就行了。但如果你一开始就畏畏缩缩，申请的贷款时间又短，额度又小，那未来智能缩减，无法提高了。

所以，贷款买房，主动权在你手里，还可以抗通胀，还能把未来的钱拿到现在来花，值！

一家之言，欢迎指正。?点赞关注我?带你了解更多财经背后的真正逻辑。

8月25日，在广大购买者尤其是近期准备入手购房的人心里，一则消息可谓是一石激起千层浪，中国人民银行发布最新消息，宣布从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整。

新政规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，也就是最近火热的一个三个字母组合“LPR\

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如果能凑够全款买房，是否还有必要贷款？目前的利率环境下，哪种方式更合理？

即使可以有能力全款买房，我还是建议使用商业贷款的方式。在目前的利率环境下，有“房住不炒”的国内大背景下，贷款仍然是合适的。

1、普通人买房为什么要选择贷款？

我在回答中一直强调，从银行获得的房贷，利率相对是比较低，基本上是普通人人生里面唯一一次合法的、低息、高额的杠杆机会。

在2012年的时候，我认识的一位颇有实力的商人朋友，贷款买入了一套别墅。我当时问他，你这么有钱，为什么不全款买呢？他说，全款就相当于手上的钱都放在了房子上，贷款是一种杠杆，放大了资金的使用效率。过了两年，别墅进一步升值，朋友继续抵押，从银行继续贷出一笔资金，用于公司的经营。

从富人的角度看，用别人的钱生钱，是一个非常好的买卖。

对于普通人来说，道理更是如此。

首先，货币在贬值。贷款买房就是提前透支未来的收入来享受现在的生活，未来也许挣得比现在更多。从来历史数据看，我们国家职工平均工资的增长率一直在10%以上，不论是国有单位、城镇集体单位，还是私营单位，都可以观察到平均工资在快速的增长。

其次，利用贷款放大杠杆。

有金融专家说“中国经济长期处于上升通道，财富的增长与泡沫化是共生现象。” 我们普通人，通过贷款增加负债，实际上可以拥有更多的财富。由于货币因素，过去数年的资产中，房地产的增值速度是较快的。

第三，提高资金的使用效率。普通人全款买房之后，资产集中在房产上，实际上缺乏足够的流动性；依靠每个人的固定收入，在遇到急事的情况下，就会难以处理。同时，手里的资金，可以通过其他渠道进行投资，获取更好的回报。

第二，目前的利率环境下，为何还要选择贷款？

8月25日，中国人民银行发布最新公告，宣布从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整。

新政规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

根据央行发布的公告，房贷利率的定价基准当进行调整。

在转换前，当前的央行五年期贷款基准利率是4.9%。少数城市首套房利率还存在打折情况，不过根据贷款机构检测数据，大部分城市的银行对首套房贷是基准利率上浮10%，二套房贷上浮20%以上。这样算来，目前的首套房贷和二套房贷利率为5.39%、5.88%，实际上已经高于LPR.

在转换后，结合前面的LPR数据，首套房贷利率应该不低于4.85%，二套房贷不低于5.45%。

央行公告指出，房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。同时个人房贷利率参考LPR也实行因城施策。

从长期看，结合目前各国央行的政策，利率长期有下行的空间。过去几十年，我们的贷款基准利率，也是出现长期下滑的趋势。

综合来看，普通人买房，首套房贷款，仍然是比较好的选择。

特别说明的一点，如果可以选择公积金贷款，就不要有任何的犹豫了。目前，5年期以上公积金贷款的基准利率仅有3.25%，而你去购买大部分理财的收益率都会超越公积金贷款利率。

因此，说买房选择贷款并且尽量多贷也是一种比较划算的选择。当然，这还是要结合自身的实际情况，考虑还贷能力和家庭的日常生活，合理安排。

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全款买房还是贷款买房？需要具体情况具体分析，有时候现实根本不给你选择的余地。

有的好楼盘只接受全款买房

有一个现象是很现实的，“全款优先，精装排队，贷款靠边站”。在某些城市某些热门区域，根本就是完全的卖方市场，一切都是开发商说了算，购房者根本没有任何选择和讨价还价的余地。比如说必须全款，必须带精装修，必须捆绑车位，达不到条件的客户人家根本就不理。能这么牛的楼盘是因为楼盘的硬条件真的没得说，那么你就只好全盘接受了。

有的楼盘虽然明着不会说不能贷款，但是他就让你排队等，永远都是排在全款客户的后面，压根就没资格参与摇号选房，这种情况如果你真的想买该楼盘，就算拿不出全款也真的是要去凑去借弄到了全款才能买到房。

期房，最好选择贷款

中国的楼市绝大多数都是卖期房，从买房到交房，少则一年，常规两三年，如果中间遇到问题也有可能交房遥遥无期。这种情况下，如果能选择贷款的，尽量选择贷款。把一定的资金留在手里，万一这个楼盘将来发生了不可预知的情况，导致不能入住或不适合入住，手里还有一笔钱可以另外再买一套房子。

现房，按照自己的情况进行选择

对于现房或二手房交易，如果你能保证这个房子马上就能用得上，应该不会生出变故的话，全款和贷款皆可。资金充裕的，全款洒洒水。资金紧张的，如果是刚好能凑齐全款的，还是建议贷款！人生中总有各种需要用钱的意外情况，不要把钱全部砸在一套房子上面，要让自己的生活留有余地。虽然贷款30年利息都能赶上房价，每个月要还贷的压力也很大，但是如果把所有的钱全部都拿去买房子，那么生活将无法接受任何意外，有时候真的会面临走投无路的压力，那是比还贷款恐怖得多的。

贷款期限越长越好，等额本金还是等额本息按照自己的情况选择

贷款的原则：利率越低越好，期限越长越好。

众所周知，公积金贷款利率是最低的，但是现在很多热门楼盘同样不接受公积金贷款，如果能用的，尽量选择公积金贷款。

常规的住房商业贷款，有两种利息方式：等额本息和等额本金。注意，如果你不特别选择的话，银行基本默认给你选等额本息！为什么？因为等额本息总体算出来30年要付出的本息和会更多，这当然是对银行有利的。

等额本息，是把30年的本金和利息全部平均分到每个月，所以前期偿还的大部分是利息，如果你有提前还款的打算的话，这种方式会比较亏。

等额本金，是把贷款本金按照30年平均分，利息每月按照本金余额重新计算，所以每个月的利息会随着本金的减少而减少，有提前还款计划的，选择等额本金比较划算。

等额本息的优点：每个月还款金额都完全一样，前期还款压力比等额本金要小；缺点：利息总额比等额本金要多，且前期还的大部分是利息。

等额本金的优点：利息总额比等额本息要小，还款金额每月递减，每月均还同样的本金；缺点：前期还款金额大于等额本息，压力较大。

所以，划重点了：有提前还款计划的，建议选择等额本金！！！如果是不差钱的，也建议选择等额本金。

记住，资金的时间价值：现在的钱比未来的钱值钱。永远不要为了一套房把自己整得山穷水尽，这个乱世之中，资产要综合配置，这其中一定有现金资产这一项。

这个不好说，全国首套房房贷平均利率在今年7月份是5.44%，这是全国的平均水平，但是每个城市又不一样的，有的城市的首套房房贷平均利率甚至低于基准利率4.9%，而那些房贷利率高的城市，首套房房贷平均利率甚至超过了6%，所以不知道你在哪个城市，无法给出具体的建议。我可以提供一个判断的标准和分析的逻辑方法：

1、房贷是否划算的标准是什么？

比如你现在有100万，你有2个选择，首先是你可以购买一套房子，房贷恰好是100万，如果你选择按揭贷款买房，那么你的成本就是你 的房贷利率，比如是6%；当你按揭买房后，那么你手里将会有100现金，这个100万现金你肯定是会 用来投资理财的，如果你能获得10%的年化收益，那么你很明显是把这笔资金用来做投资财更加划算，因为投资理财的收益率比房贷利率多处了4个百分点，这个就是你的“利息差”，也就是你可以赚的差价，有就是说你应该把100万用来投资理财，而购房就用按揭的方式。

如果你的投资理财收益率只有3%，房贷的利率是6%，房贷利率比你投资理财收益率更高，那么你应该把这100万用来买房子。

上面的分析总结成一句话就是：你的房贷利率和你投资理财收益率谁高，你就应该把钱投进去，房贷利率高，那么你就应该把钱用来买房子，如果是投资理财收益率高，那么你就应该把钱用来做投资理财。

2、投资理财的收益率如何判断？

投资理财的能力每个人都不一样，有些人投资能力很强，给他一笔资金，每年能够获得20%甚至更高的回报率，这是投资非常厉害的，但是绝大多数人的投资理财能力是一样的——都很差，只能做最保守的投资理财方式，一般银行的投资理财会比较安全和稳定，不过收益率不高，一般是4%-5%。具体要看当地银行的产品。多对比几家。

3、每个城市的房贷利率差别很大

上文讲到了，全国首套房房贷平均利率是5.44%，但是全国的地级市有两三百个，每个城市的差异巨大，比如上海是房贷利率最低的城市，首套房房贷平均利率只有4.84%，厦门是全国房贷平均利率第二低的城市，房贷平均利率是4.9%（就是基准利率的水平）。

而全国房贷平均利率最高的城市是苏州——6.03%，然后是武汉的5.93%和南宁的5.9%。

城市之间的差异巨大，有些城市的房贷利率甚至是上浮了40%，达到了6.86%，这个实在是太高了。