按楼面价8000算，契税（3%）240，建安成本约4500（如计算地下室总建面单方3200），前期配套费240（各地差异很大），园林约400-600，营销和管理费800，还有财务成本和其他税费。粗略计算毛坯建面单价16000是正常利润水平的售价（8%左右）。

开发商拿地的楼面价是按计容建筑面积计算的，所以不要再谈什么按建筑面积还是套内面积卖房了，羊毛出在羊身上，计算单位不同而已，总价还是一样。

按高层（33层）计算，楼间距55m，道路、学校、其他服务设施占地等，分摊到楼盘基础平面（宽度15m）应该在5.5~6x8000元，即在4.4~4.8万元，也就是说土地总成本分摊到建筑面和里大约1330~1500元/㎡。

另根据2009年水泥和钢材价格（现价格基本持平），水电暖材料及门窗等材料价格均有不同程度增加(略高)，施工费的增长等综合考虑应该是1500~1600元/㎡（2009年在1250~1400元/㎡）。

另外资金利息、管理费、公关费、销售成本、税费和不可预见性支出应增加300~350元/㎡。

绿化、排水等工程应该在100~150元/㎡

总上所所述，按最高计应该在1500+1600+350+150=3600元/㎡。具体销售价格应该是开发商的意愿了。

首先回答这个问题，要把房价的组成分解一下：

1、房价通常应该分解为：成本+税费+利润。前两个基本上是固定的，考验的是开发商的核心管理能力。成本又分土地成本，财务成本（融资利息借贷之类），销售和管理费用等等一大堆。因为城市经济水平，土地素质，容积率等因素，最后房子档次也不一样，房价也大不一样，所以单纯拿比例去计算不太准确。毕竟上海和北海，一字之差，房价也天差地别。如果仅仅是三四线城市的刚需项目来说，一般成本和税费也就占80%左右。

2、具体每一项成本的明细，蛮多人都给出了中肯的回答，这里就不赘述了。利润的多少，最后在于开发商管理能力，不管是建安成本还是财务成本等，好的公司控制得好，也是能挤出部分利润出来的，甚至有些开发商为了追求资金回笼的速度，会牺牲部分利润，控制因为销售周期拉长而产生的相关成本（特别注明是融资利息等，这个可能高得离谱）。

3、小小地提示一下，拿地价格8000一平，没交代清楚，这个价格是不是实际楼面地价，因为有些土地是需要配建学校，移交部分产权面积给回政府/其他集体，所以这部分的成本也还是要折算进去，这部分的成本折算进去后，房价也得涨一部分上去。

4、税费：项目开发过程中地方政府或有关部门征收的各种税费。如征营业税、印花税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等十余项税赋。在一些大中型城市，这部分成本占开发建设项目投资的很大一部分，15-30%都有可能。

最后，按最简单的估算方式，楼面地价8K的刚需盘，成本估计都要到1.3-1.5万/平，破了这条线，开发商就要亏本。

开发商开发建筑的成本包含土地成本，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发期间税费、开发间接费用等。

下面分别计算下（按住宅计算）：

1、土地成本

开发商拿地价格是8000元一平米，按照目前容积率上限2.5来说（每个城市容积率规定的都不一样，2.5按石家庄住宅最高计），平均到建筑面积地价约为3200元/平米，也就是说这个楼盘的楼面价就是3200元/平米。

2、前期工程费用

前期工程费指建设前期支出的项目可行性研究、总体规划、设计、水文地质勘察、三通一平等等费用，这里取个比较高的均值每建筑平米为150元。

3、建安成本

建安成本包含：土建费用、设备及安装费用、材料、施工用水、电费、质检费、监理费、装修费等费用，建安成本一般在2500-4000元之间，这里取个较高的均值每建筑平米按3500元。

4、基础设施费和公共配套设施费

基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用；公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如菜市场等商业网点）等所发生的费用。

当然基础设施费不一定都包含所有以上所提项目，具体的包含什么还是按照当初规划时候来的。取均值约为1900元左右。

5、税费

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，约为1000元/平。

6、管理费

包含工作人员工资、社保、出差等等费用，约为500元/平。

7、开发商利润

约为1500元/平。

综上，再加上比如财务融资费用、销售费用、物业的甩项工程等等一些隐性成本，价格起步应该在13000-15000元/建筑平米左右。

请大家多多留言回复，谢谢各位看官老爷了。

回答这个问题，就要弄清楚房价是怎么来的。房价=土地成本+开发成本+税+运营成本+利润。土地8000+开发成本2500+税1500+运营成本500+利润（百分之十左右）。看多少钱了。上面只是一个大概的数值，如果控制不好成本可能更高。最简单的方式就是楼面价?2倍往下再最多浮动百分之十，回到题主的问题，地价8000，房价最低会卖到14500，均价16000左右。如果是建安成本高的城市楼面?2.5倍。

这个问题，你要再说明一下：

1、哪个城市，一线二线和三线四线的成本会有差异，配套费税收政策会有差别。

2、容积率是多少？别墅和高层价格差别很大。

拿地楼面价8000元/平米的话，估计也不是很小的城市了，毛坯房高层产品的的话预计售价14000以上开发商能不吃大亏，要是保证差不多的利润，售价要达到15000-16000元/平米左右。

在回答你的问题之间我们先来说说土地成本：

土地成本：我们这里所说的土地成本指的是从招牌挂开始的，属于土地二级市场，也就是最终的土地成交价格；其包含了土地出让金、契税、土地使用税等；

在这里说一下土地出让金：国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。目前这一款项是房价的主要成本之一，基本能占到总房价的45%左右；

除了土地出让金还有契税以及土地使用税，当然随着开发年限的增长还有相应的土地增值税，关于这些税金就不多说，基本占房价的1-2%以内。

在这里我给你一下，我们公司在做项目前的一个成本预测情况表：

这个就是一般的房地产公司在做项目预测的时候，做的一个成本测算比例。按照这个比例计算的话：

8000/0.45=17777.8元，也就是说土地成本我们按照房总价的45%计算的话，那么这个项目的销售均价应该在17777.8元左右，当然我们这里说的客是均价，那么再按照一房一价的原则，根据你的需求不同的楼层、不同的户型又都有不同的价格。

刚好我在昨天发表了一篇《一套房的成本究竟怎么计算来的，房价之成本测算篇，不可不看》https://www.toutiao.com/i6723851609425592840/你可以看看希望对你有参考意义。

如果我是开发商，我的拿地价是8000元一平，那么我就卖12000元一平，其它开发企业不服的可以放马过来！估计很多人会说，如果真是这个价格卖，恐怕亏的连裤子都穿不上了，但我要说的是：未必！

拿地价格只是房子定价的因素之一

不可否认，房子的价格是与拿地价格有很大关系的，但是最终影响房子的价格有着太多的因素，所以，看拿地价来做定价参考意义不是很大。

房子的价格构成大致可以分为土地成本、前期费用、建筑安装、园区环境建设、营销成本、财务成本及房地产开发企业的预期利润等。

第一，房子定价与城市规模有着最直接的关系。

一般情况下，前期费用、建筑安装的费用相差不大。但是，城市规模不同，营销的成本就会相差很大。

第二，项目品质与房价有着很大的关系。

房地产开发企业对项目品质的要求，会对园区环境建设的成本影响非常大，这就会直接导致房价成本相差很大。

第三，其它因素的的影响。

除了城市规模、项目品质，财务成本和房地产开发企业对利润的要求对房价的影响也是非常大的。

开发企业的营销策略对房子定价产生了最直接的影响

不同的企业或者对于不同的项目，房地产的营销策略都是不同的。前面我说了，如果是我的项目，我的定价可能只是12000元每平。因为这个价格，足以打动对这个项目感兴趣的所有人。

用一个较低的价格，换取一个大大的眼球，然后在慢慢涨价，这也是很多开发企业常用的手法。一个真实的案例是，某国内大牌开企业，9000元一平拿地，精装修房子，定价在16000元左右，毫无疑问，这个价格是用来吸引眼球的，这价格买到的，恐怕不会是什么好位置的房子。

在2015年前后，曾经有开发企业完全无畏市场的行情，自己顶的房价就是雷打不动，最终成就了豪宅的标杆形象。

所以，单纯的靠一个地价就来预测房价，没有其他的因素作为参考，显然这个价格定在12000元，肯定是没有问题的。

冷眼看地产：资深房地产分析师，不卖房子，只分享专业的购房知识。

冷眼首先抛结论：开发商拿地价格8000一平，如果按照成本测算法，房价应该在13586元/平米。

一、按照地价占房价比计算：一线城市的房价在11500-16000元/平米

通过地价占房价比，不需要通过详细的测算，可以快速的推算出房价的合理区间。不过因为每个城市的地价和房价比值不一样，每个地价房价比只能在当地进行测算，跨越区域有可能出现较大的偏差。

简单测算一下最近一年成交土地，地价占到房价的占比，然后通过地价换算出房价即可。便于大家理解，我简单举个例子，如上图所示，2018年地价占到房价比的70%左右，如果地价是8000元/平米，那么房价是8000元/平米÷70%=11428元/平米。

一二线城市的地价占比在50%-70%之间：房价应该是11500-16000.

三四线城市的地价占比在40%-60%之间：房价应该是13000-20000.

二、按照成本推算法：预估房价13586元/平米。

房价主要由地价、开发成本、建设成本、税费、利润这五个部分组成，其余还有一些小支出基本可以忽略不计，对房价影响不大。

开发成本主要指的是开发过程中需要支付的费用，例如财务费用、营销费用、运营费用、管理费用、销售费用等，这些费用根据各个公司投入资金不同发生变化。开发成本费用区间在500-1000元/平米之间。

建设成本不仅仅指的建楼的费用，还包括前期勘探费用，后期装修费用等，按照建筑类型的变化费用不同，高层的建安费用肯定高于多层的，建设成本费用区间在2000-4000元/平米之间。

税费指的是开发过程需要支付的费用，其中占比较大的契税、增值税、所得税等等费用。税费费用区别一般在800-1500元/平米之间。

利润指的是开发商的纯收益，这个当然是越高越好，利润区域在8%-15%之间。

按照以上数值进行测算：房价=土地成本（8000）+建设成本（3000）+开发成本（500）+税费（1000）+利润（8%）=13586元/平米之间。

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如果说楼面地价是8000的话，基本上要加上4500到5000，才是楼盘的成本。我这里刚刚有个项目的成本结算。这里包括了建筑造价（含一层地下车库）、配套和规费、管理营销财务三项费用。税费要根据售价以及可能的利润计算增值税、所得税和土地增值税来测算。就是说卖13000才勉强持平。