小产权房即将全面消失?我个人觉得这个判断有些武断，事实上，小产权房从来没有得到过承受，但事实上它一直存在着。以深圳为例，大量的农民房（小产权房）为深圳的发展贡献了极大的力量，为深圳提供了大批廉价的房子，满足居住。但是她们一直有个官方的名称：违建、历史遗留建筑。深圳从来没有承认过他们，但一直存在着。

走向衰落上可能的，但消失基本不会，原因：一、新增违建难度极大，现在在深圳新建一栋农民房基本不可能了，都是库存；二、城市更新、道路建设、公共设施建设等拆迁，深圳目前土地整备基本通过城市更新而来，也就是拆农民房。

从深圳的小产权来说，由于城市更新基本都由开发商进行，基本都可以获得相应赔偿。但本身的升值空间极低，只能叫搏旧改。

对于现在的住房市场来说，不仅有商品房，还有为数众多的其他房子，包括了保障房、房改房等等，这其中还有一类房子，数量也非常的多，这就是小产权房子；虽然现在没有官方的数据来报道，但是研究院做过一个估算，那就是小产权房占据整个住房总量的的24%，而事实上，有很多的城市的小产权房甚至超过了50%。比如深圳、可以这么讲，如何去处置这么庞大的小产权房，这是一件牵一发而动全身的事情，比如对于整个楼市来说都可能产生影响，这样的说的话，也没有错。

而小产权房之所以大量存在，原因就是，可以简单地理解为下面3点：

1、城镇房价过高；2、在法律上，对于农村集体土地和宅基地建造的自建房也都是可以交易，这一块存在了法律空白；3、在正常情况下，我们购买的商品房是开发商在政府征收的土地上盖得，开发商缴纳过了土地出让金，而农民在集体土地或者宅基地上盖房是不需要缴纳土地使用出让金的。

而对于小产权房的处理，最先做的就是不登记，在农村集体土地确权登记时，国家明确要求小产权不得登记发证；

其次就是不再新增，对于这项规定，早在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》就已明确，村民出租、出售自己房子不得再批新的宅基地，意味着一户农民只能拥有一处宅基地。

对此，部分业内人士来看，小产权房冰封，最终还是有一个解决的办法，对于小产权的处理，在原国土局规划司副司长郑振源看来，其实就两个途径，要么转正，要么拆除。在它看来，要解决则换一个长期积累的问题那就要建立一个城乡统一的建设用地市场，而在5.18日，中央就发布的完善市场经济文件中，就提到了这样一点，原文里就是这样说的：

加快建设城乡统一的建设用地市场，建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，深化农村宅基地改革试点。

虽然这一份文件没有明确的提到了小产权房子的问题，但是也释放了这样2个信号：

①城市建设用地市场，城市寸土寸金、而农村土地却不那么值钱，通过统一的建设用地，可以打通城市用地环节，从而降低生产的土地成本，这就是 大方向、是趋势，这意味着农村建设用地，包括了：宅基地、都是要纳入到现在统一的建设市场上来，而在今年1.1日开始执行新的土地法，就已经正式的扫除了这一法律障碍。

②三权分置；

我们知道，对于集体土地和宅基地上建设的房子，只有土地使用证，没有产权证，那么房子既不能抵押贷款，也不能够买卖，一句话，交易不受法律保护，而三权分置，意味房子的所有权和使用权其实是可以分开的，受到法律的保护。这样一来，即便小产权房子不能像商品房那样拥有大产证，但是交易计算合法了，当然，在这里还是有待考察的，现在只是有这样的一个想法，要实现肯定需要一个过程。

而从这一个角度上来看，小产权房不会那么快消失，但终究有一个解决知道，这样的话既不会对楼市造成太大的影响，同时也能够给小产权房得到一个最终的归属。

你觉得呢？

小产权房的噩梦来了。

5月19日，自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（以下简称《通知》），《通知》重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。

5月20日，广州市规划和自然资源局印发《广州市\"房地一体\"农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》。其中规定，对于集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。

先是中央，再是地方，你还敢买小产权房吗？

大都市的\"小问题\"

其实，小产权房在中国市场很小，大家都知道你这个没证的房子不靠谱。

但在北京、深圳例外，为了能在大城市安家，不少人选了成本更低的小产权房。

据数据统计，2018年深圳违法建筑总量达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江山。以此面积比例计算，深圳1400万人口中，至少有700万人居住在\"小产权房\"中。

这还不是最过分的，最过分的是，简一老师在查询相关资料的时候，还发现有专门做深莞惠小产权房信息的网站。可见在深圳都市圈，小产权房真的是很大一部分人的安家选择了。

看看价格，确实令人心动。深圳均价12000，东莞均价6000，惠州均价4200，小产权房的弊端好像就不太重要了。

那么北京呢？2019年北京国土局公布过小产权房名单，共计108个。主要集中在昌平区、房山区、怀柔区和通州区，其中昌平区数量最多，占4成左右。这108个包括85个\"小产权房\"和23个变相\"小产权房\"。

同样是去年，《土地管理法》修正案的通过又让一部分自媒体\"高潮\"了，惊呼：\"小产权房将无条件、全部转正！\"简一老师也不知道他们的脑回路是怎么想的，鼓吹这种忽悠人的事真的缺德！

\"小妾\"一般的小产权房

有人说，小产权房就像古代的小妾，有名无分。简一老师觉得这个比喻还挺形象的，小产权房本来也不是法律上的明确定义，而是大家根据实际情况为了和正常产权房屋区别，约定俗成的概念。

我们所理解的小产权房通常是指在集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的房屋。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证，它既无国家发的土地使用证和预售许可证，也不能去国土房管局备案。

一般情况下，我们能看到这么几种小产权房：

1. 在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，非本村的市民不能购买；

2. 在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子；

3. 各类农业园或养老院的别墅。

还有其他类型的小产权房，比如在工业或商业用地非法建造的住宅楼等，不过小产权房还是在城市近郊的农村相对常见。

魔幻的小产权房市场

为什么小产权房这种不受法律保护的房子却能拥有市场？

大城市房价实在太高了，高到需要仰望。深圳2020年4月二手房均价为7.24万元/㎡，北京2020年4月二手房均价为6.33万元/㎡，一套适宜正常家庭居住的100㎡小三房，在这两座城市需要付出600万以上的代价。

数据来源：中国房价行情网

从数据上来看，深圳这种情况尤其严重。09年后深圳类似的小产权房特别多，多是由沙井各个村委建设的，这种房子被称为村委统建楼，因为有村集体背书，虽然同样没有产权证，但没有强拆的风险。这几年沙井可供开发的土地少也了，沙井二手小产权房的价格都一两万了。所以在深圳，小产权房竟然有了市场流通性，还能升值，北京也有类似的情况。不得不说，这真的太魔幻了。

其实还有更魔幻的，除了升值以外，还有很多投资客来购买小产权房赌拆迁。深圳可建设用地吃紧已经是公开的事情，所以深圳一直在旧城改造上想办法，那么拆迁就可以得到改造赔偿。随着深圳房价上涨，赔偿金额甚至比当时买房金额还高。于是就有人来赌拆迁了，这也是投资客们买房的另一个原因。

小产权房想转正？做梦！

有朋友问我，为啥不能给小产权房转正，这样不是能平抑房价吗？

很简单，资源有限是最直接的限制因素。就目前来看深圳的城市资源太紧张了，有数据显示2019年深圳学位缺口约7万个，按一所学校3000名学生来算，至少需要新建20多所学校才能装下。如果真的转正，小产权房周边的城市资源将会迅速短缺，问题更严重。

另一个就是弊大于利，如果深圳真的给小产权房转正，这会催生更多的小产权房。因为大家觉得只要建得够多够快，到时候都能转正。那么政府对房地产市场的掌控就形同虚设，甚至大量资金也可能进入小产权房领域，影响更加恶劣。

还有一个很重要的问题，房价也是一个筛选机制。无数的年轻人来到深圳奉献青春，最后因为房价过高离去，换来下一批人。或许，其中有少数人可以留下来，但终究凤毛麟角。一批又一批的年轻人来建设深圳，建设完再换一批，是不是有点像，韭菜？不太敢细想。

其他一线和深圳又有什么区别呢？北京的群租房，上海的里弄，广州的城中村，和小产权房一样藏着许多年轻人。

我们看到的是堪忧的生活，他们看到的是梦想的起点，小产权房终归也会被扫进历史的垃圾堆，然后有新的东西代替它。

为啥又不建议买小产权房呢？在当前的法律框架下，小产权房还没有转正，身份不明确，一直处于法律的灰色地带。在法律没有明确承认之前，小产权房属于违规的形式存在的。人民日报曾在《国家明令禁止“小产权房”为何屡禁不止》一文中指出，国家一直明文规定小产权房不能出售给城市人，但是屡禁不止，特别是在大城市周边，这种房子无序开发，导致了城市资源浪费。

小产权房的数量是非常庞大的，据不完全统计，在我国的所有存量房产中，有三分之一是小产权房。我国的在15年前，商品房兴起之初，小产权房大行其道，布局与大大小小的城市边缘，一方面方便了城市购房者、另一方面也为现如今的小产权房带来了尴尬的局面。

小产权房是一个遗留问题，该如何解决？专家认为只有2种办法：要么转正、要么推倒。

后者显然不可取，第一种办法从长远来来看具有可行性。在不少城市里，已经有部分小产权房开始实行“转正”制度，通过合理补缴税收，就可以获得相应的产权证，转变为合理房产。

那么，根据最新的动态，小产权房能不能买？会不会“全面消失”？中央最新文件“给答案”，基本有眉目了！根据5月18日中央发布的最新市场经济文件，就提到了关于农村用地和产权等方向和布局。原文如下：

加快建设城乡统一的建设用地市场，建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，深化农村宅基地改革试点。

这种土地使用权和土地上房产使用交易分割的做法，与当前的城市商品房戛然不同，城市商品房拥有《不动产权证》，不动产权证是归纳了土地使用权和房产使用权合二为一的证书，但在农村集体用地、宅基地用地和宅基地房产、小产权房方面，显然不太实用了。

商品房买卖市场，小产权房一直不受待见。

5月20日，广州市规划和自然资源局再次下发类似通知，指出，小产权房一律不允许登记，城市人到农村购买的小产权房和宅基地房不能进行确权，不能够通过产权的方式将违法使用的土地进行合法化。这一则“通知”再度把小产权房存在的尴尬问题提了出来。

小产权房不被承认，这是这种房子最大的问题所在，最关键的原因，笔者总结为3点：

1、小产权房的土地使用没有经过合法审批。我们都知道，土地并不属于个人所有，要使用土地建设房产或者其他基建，首要的一个前提是依法审批并获得使用权，商品房的土地使用期限是50-70年，根据最新的规定，70年后只需要缴纳一定的费用，可以自动续期继续使用。

商品房的土地使用需要经过拍卖和纳税，而小产权房是建造在宅基地或者集体用地上的房子，土地使用并没有经过正规的渠道审批，进而没有获得“土地使用权”，商品房在不动产权证出台之前，拥有2个证书：《土地使用证》、《房产证》，这2项证书同时具备才能表明自己对这套房子的所有权，可以看出，小产权房是无法办理《土地使用证》的。

2、小产权房的根基—土地使用没有经过合法审批，那么建造起来的房子自然不被承认了。在现行条件下，如果一套房子不被法律承认，那么这套房子的身份就是很大的问题，小产权房无法办理房产证，故而买卖交易无效。小产权房的买卖活动存在一个大的问题，就是一旦房子要面临拆迁问题，那买房者无法获得拆迁补偿的，在这种情况下，拆迁款只会发给这套房子的土地有效使用者。故而在最近10年以来，很多人不愿意购买小产权房，因为交易无效。

3、小产权房升值慢。上边说到了，小产权房由于土地没有经过合法手续、无法办理房产证，一直处于法律的灰色地带，故而导致升值慢，市场交易受阻（更确切地说，小产权房没有市场交易买卖权）。除此之外，小产权房的房屋质量也存在问题的，建筑设计是房主自行设计，建造过程自行建造、没有监督检查、没有合格验收，所以小产权房质量与商品房存在很大的差距。这也是导致这种房子难升值的原因之一。

该如何解决这种尴尬的现状？笔者认为，只有两种办法：全面取消，或者有序转正。而根据近些年来个别城市部分试行的政策来看，补缴一定的税费，然后通过评估转变为合理合法产权房产，或许是不错的办法。那么很多人问小产权房将要全面取消？中央的一份新文件“透露信号”！

5月18日，中央发布关于市场经济现阶段的文件，其中提到了宅基地使用、资格拥有、使用权流转等方面的问题，具体表述如下：

加快建设城乡统一的建设用地市场，建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，深化农村宅基地改革试点。

上述表达中，并没有明确提到“小产权房”4个字，但是对于宅基地房的界定、拥有资格、转换交易等给出了基本方向。三权分置的基本概念为，未来的农村宅基地所有权归属一方（这个应该是集体所有），资格权归属另一方（这个应该是宅基地家庭所有），使用权可归属第三方（这为流转交易提供前提）。很显然，当宅基地的使用权与资格权和所有权分开之后，那么房子就可能成为独立存在的资产。

小产权房是什么？是建立在集体用地或者自家宅基地等土地形式上的房子，如果能够撇开土地使用权独立出“使用权”，那么将为转正带来可行性。当然了一个不可或缺的步骤是“补缴税”。文件提到“探索”2字，这也说明，可能是未来探索的方向，但短期内是不可行的。

小产权房消失势在必行。说白了就是违建，没有真正取得土地的开发权，购买完小产权房之后没有土地使用证，没有房产证。如果着急用钱，更不可能用房子作为抵押变现还有被随时拆迁的可能，所以小产权房消失势在必行。但是也需要时间，毕竟小产权房便宜，作为想要在城市立足的老百姓买不起太贵的商品房，只能买小产权房。虽然便宜，暂时住着可以，但一直存在着隐患，个人觉得住着也不安心，所以即便是钱不够，我们可以买一个小的，或者先做贷款。也没必要买小产权房。

可能性非常大，有不少论点认为至少应该给小产权房一个名分。那么就意味着没有其他问题的会集体转商。但是感觉会补交多一部分钱。还可能会以土地转让的形式。

总之现在相关评论非常多。

新年伊始，各种关于小产权房的声音便铺天盖地而来。

针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责我们先来看看政府方面:

成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。就小产权房问题，国务院要求:一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。同时，相关部门再次提示了小产权房买卖的风险。而在海南三亚开展集中打击小产权房等违章建筑的“铁锤行动”， 两天共拆除16栋总建筑面积2 .6万平方米的小产权房。各地也纷纷出台各种形式的政策，大有除之而后快的意味。

我们再来看看市场方面，随着国家对商品房的限购政策一出台，各地的小产权房相继出现了产销两旺的局面。原本还私下销售的情况也一去不复返，如今，各开发商也纷纷跻身而出，公开打着“小产权不受限购令约束，可轻松置业”等口号进行推销，而看房、买房的业主也在受限购令影响，购买商品房及保障房无望的情况下，纷纷把目光转向小产权房。在此背景下，此类房产的身价也一路飙升，跨进了万元时代，俨然处在了 “春天里”。

那么，这两种完全迥异的情况背后，究竟为什么,,怕一两句是说不出来的，我们且冷静地看看小产权房的前世今生。

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40～60; 从住房形态看，一样是普通住宅; 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。

答：谢谢，我来回答这个问题。5月19日，自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（以下简称《通知》），《通知》重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。

预示着小产权房合法化的希望正式破灭。其实，购买小产权房的风险是很大的。下面说说小产权房与大产权房的区别。

1、大产权房有五证，受法律保护，有完整产权。小产权，没有五证，不受法律保护，只有部分产权。通俗了说，就是大产权有房产证，小产权没有房产证；

2、大产权拆迁有补偿，小产权没有。也就是说，如果政府要拆迁房子，小产权业主基本不会得到拆迁安置补偿；

3、小产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题；

4、小产权由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市转卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。

小产权房虽然在价格上占了优势，但是遗留下来的问题实在有点多，每个人在城市买套房子都是喜欢能在漂泊的地方有个稳定的居住地点，所以小编觉得与其贪图一时的便宜给自己留下无尽的烂摊子，不如咬咬牙买套有房产证的大产权房。

希望能帮到你。

住房市场不仅有商品房，还有为数众多的其他房子，比如保障房，房改房等，其中还有一类房子数量也非常之多。虽然目前没有官方数据报道，但如是研究院做过一个估算，小产权房占整个住房总量的24%。事实上，有的城市小产权房甚至超过50%，比如说深圳。可以讲，如何处置如此庞大的小产权房，是一件牵一发而动全身的事，说对整个楼市都可能产生影响也不为过。

小产权房之所以大量存在，究其原因，可以总结为3点：一是城镇房价相对过高，二是在法律上，农村集体土地和在宅基地建造的自建房是可以交易的，存在法律空白。三是正常情况下，我们购买的商品房是开发商在政府征收的土地上盖的，开发商缴纳过土地出让金，而农民在集体土地或宅基地上盖房则不需要缴纳土地使用出让金。

现在对小产权房的处理，首先是不登记。在农村集体土地确权登记时，国家明确要求小产房不得登记发证。其次是不再新增，这在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》就已明确，村民出租、出售自己房子不得再批新的宅基地，意味着一户农民只能拥有一处宅基地。

在业内人士看来，小产权房“冰封”，最终还得有解决之道。对于小产权房的处理，在原国土局规划司副司长郑振源看来，其实就两个途径，要么转正，要么拆除。在他看来，要解决这一长期积累问题，就是要“建立城乡统一的建设用地市场”。而在5月18日中央发布的完善市场经济的文件中就提及到这一点，原文是这样说的：

加快建设城乡统一的建设用地市场，建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，深化农村宅基地改革试点。

这份文件虽然没有明确提及小产权房问题，但有两个信号点，一是建设城乡统一建设用地市场，城市土地寸土寸金，而农村土地却不“值钱”，通过统一建设用地，可打通城乡用地环节，有利于降低生产的土地成本，这是大方向，是趋势，意味着农村建设用地，包括宅基地，都要纳入到统一的建设市场上来。而在今年1月1日开始执行的新土地法也正式扫除了这一法律障碍。

二是“三权”分置。我们知道，集体土地和宅基地上建设的房子，只有土地使用证，没有产权证，房子既不能抵押贷款，也不能买卖，一句话，交易不受法律保护。而“三权”分置，意味着所有权和使用权可以分开剥离，受到法律保护。这样一来，即使小产权房不能像商品房那样拥有大产证，但交易算合法了。当然，这里用的是“探索”二字，有这个想法，要实现肯定还需要一个过程