为什么房地产开发商说房子很好卖，万人摇，开盘就售罄，自己挂一年甚至两年也卖不掉？这个主要原因如下。

一、开发商万人摇和开盘售罄是被策划出来的。你等开发商所谓售罄了不到2个月，会很多二手房拿出来卖，还比开盘价低很多都有。因为这些房子其实还在开发商手里，他们找了虚假身份买了自己房子。或者和其他团队合作低于开盘价很多卖给其他团队，或者线下返利给其他团队。有的打包卖给企业，这个前几年最多。有的抵债给建筑公司或者其他债权人了。所以你看到一切都是假的。

二、有些地区房子还没有造好和开盘，已经被提前买走了。这种情况很多，有的房地产开发商资金链不够，不止预售，还会去市场融资，低价卖房子融资，内部已经把房子卖掉了，有夸张的可能全部内部卖掉都可能，摇号就是一个假过场，就是走过程，你认真就输了。

三、同样价格，一部分人只能买新房，因为贷款问题。有的房地产开发商和银行关系好，和银行合作，只要买他们房子百分百给办下贷款，就算你没有工作，没有购房资格，要收入证明他们可以做，要资格他们会办理，要学历都可以给办理哦。二手房不一样了，你什么关系都没有，买你的房子你又不帮助办理银行贷款。

四、你挂价格太高了了，你不能按照所谓市场价格挂出去，买新房又送车位，送阳台，送面积什么的，还有的线下返还很多钱。你是老老实实所谓市场价格挂出去，你卖的掉那才是奇迹。有的新房返50%都有，返20%-30%左右的最多。也就是告诉你，你要诚心卖出去基本要所谓市场价格打5-7折才行。现在和2009年左右刚好相反，2009年左右时候买房是加钱，现在是退钱时代。一定要有先见之明，看清市场。否则你挂到70年产权都没有了都卖不掉的。

都是没有办法的办法，只能这么做，看能不能把买房人骗起来。要想卖房难上难，现在使什么花招都无法骗到买房者，那么多闲置房，占用的良田看到就心痛，各位农民朋友怎么看？

你好，我作为一个从事房地产开发工作多年的地产人，我来回答一下你的问题。

为什么房地产开发商的房子好卖，而你个人的房子挂一年也卖不掉？原因有如下几个：

第一，地产开发商和你卖的房子性质不同。开发商卖的是新房，你卖的是二手房。新房市场与二手房市场是两个不同的市场，销售方式不同，价格形成机制也不同。

开发商开盘买房之前，都会有一段时间的蓄客期，开发商的销售人员会针对拟开盘房源的特点，对意向客户进行撒网式营销，营销渠道也会采用各种方式，包括传统媒体以及网络媒体、微信等自媒体，现在很多开放商都要求“全员营销”，也就是在有项目开盘时要求旗下所有员工通过微信等社交工具进行营销。并且在还会在项目上修建售楼处以及样板房，通过对样板房的设计装修，让客户直接对意向房源产生良好的视觉冲击。

开发商对价格的制定会因应市场情况而随时调整，比如目前处于疫情状况下，开发商会有比较大的价格下调，同时还会提供各种优惠政策，比如房价折扣、老业主介绍优惠、定金翻倍抵扣、甚至是赠送车位等促销手法。

另外，开发商也会在开盘当天邀请所有购房人来到现场抽签竞购，营造一种火热的抢购气氛，造成“日光盘”的现象。现在不少开发商都推出网上开盘，这种方式更加有效，因为购房人并不知道有多少人在一起竞争，往往会担心心仪的房子被人抢走了，于是开发商甚至可以让在售房源“秒光”。

如果是你自己卖房子，那就是二手房。目前规范一些的地方二手房都是通过二手房中介去卖。你的房子是跟你所住小区，或者同一个片区甚至同一个区市的二手在售房源在竞争，因此，你的房子价格是否比其他房源优惠，你的代理中介是否重点在推你的房源，你的房子保养的情况是否良好，地理位置是否优越，交通是否便捷，生活是否方便，学区好不好，都直接影响到你的房子能否顺利按照你的意愿卖出。另外重要的一点是，你要了解当前的市场水平，可以多出去看看，如果你对市场情况不了解，对房子价格的期望偏离正常市场水平，是很难把房子卖掉的。

最后补充一点，如果你想尽快卖掉你的房子，适当降低一下心理预期把价格降下来是最好的办法。如果你想以比市场高的价格卖掉你的房子，那么可以增加你房子的附加值，比如做好翻新装修。

希望我的回答对你有所帮助。

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您好！很高兴回答这个问题！目前市场上这个情况还是挺普遍的，开发商房子卖的火热而自己的房子却迟迟没有人买，造成这个原因是多方面的，比如政策上、价格上、区域上，环境上等等多种因素影响，不能一概而论。

原因1:

很多购房者都觉得开发商房子很好卖，有的售楼现场出现万人摇号的情况，购房者也都认为这是开发商自导自演的戏码，甚至觉得这些买房的人都是托。其实建议大家在看待这个问题上不要这么偏激，这种情况不能说完全没有，但某些区域之前确实是有一房难求的实际情况，但这和二手房好不好卖没有本质关系！

开发商在房子的出售效率上确实要比二手房高出很多，首先因为开发商有专业的销售和策划团队，能够有效的组织一些打折优惠促销活动，同时能够根据市场情况及时做出良好的应对政策，这是二手房所不具备的。其次在市场需求上新房也要比二手房更多，新房的交易手续相对要更简单一些，同时新房在小区规划和周边环境上要更有优势，总体来说新房对于购房者要更有吸引力。

原因2:

如果说自己的二手房迟迟没有人买，可以综合考虑一下原因。在价格方面要看一下自己出售的价格是不是过高，要结合自己房子的户型、朝向、楼层、配套等等来进行报价，同时也要结合自己同小区和同区域的出售房屋做参考拟定一个合理的出售价格。价格过高肯定短时间内不好出手，假如着急出售的话也可以适当考虑价格调低一些，有利于吸引客户。在出售方式上要尽可能多的多报几家中介公司，让自己的房源信息增加曝光度，最好找一些大型的连锁房产机构，最后看房的客户多了那卖出去的概率也就相应增加了。

所谓买房卖房都是大事，这种事情也着急不来，可以多花些心思多做些研究，同时可能还需要那么一点点的缘分，相信这个缘份马上就能够到来！欢迎大家留言评论，想了解更多可以关注我！

自己的房子挂一年还卖不掉，先找找自己房子的价值在哪里？你的房子卖点是什么？什么样的人才会去买你的房子？你的房子多少钱能够卖得掉？

你现在挂牌的价格与你房子的价值是否匹配！

1、二手房市场中并不缺少卖不掉的房子，但绝大部分都是价格高高挂，嘴里天天喊亏本卖不掉。

首先，去弄清楚为什么卖不掉，挂牌价不等于成交价，卖方想多卖钱买方想少花钱，这是不争的事实，就看谁先让步。

其次，调整价格，“别只喊口号，不干实事”，卖的人都在喊卖亏了，买的人也都觉得会买贵了。

最后，择机出手，市场平稳或下行期间，价格与市场价差不多、略低于市场价就好，别期望卖高价，也不至于真的大出血。

2、新房市场，开发商的房子万人摇。

在新建商品房市场中，也并不缺少日光盘，主要取决于购房者对房子的需求与房子价格价值的认可，只要开发商的楼盘价值与价格，在购房者看来未来房价存在一定的预期的，房子都能卖光光；

当然也有卖不动的楼盘。

关注楼市的网友都会发现一个奇怪的现象，明明开发商的房子很好卖，有的时候甚至万人摇号。但当卖自己手中二手房的时候却发现根本不是这么回事，很多二手房甚至挂一年都卖不掉，这究竟是什么原因？小编认为，这主要是由以下几个原因造成的:

首先，二手房的卖相本身就赶不上新房。除了少数学区房，大部分二手房本身就没有新房有吸引力。对大部分刚需购房者来说，一般买房都是买新房。这是造成二手房不好卖的原因之一。

其次，二手房卖主一般不缺钱。除了少数靠炒房为生的炒房客，大部分二手房卖主都不缺钱，这和回款压力巨大的开发商是有天壤之别的。所以遇到行情不好时，大部分二手房卖主宁可房子卖不出去也不会像开发商一样大幅降价，二手房市场普遍形成有价无市的局面，这也是造成二手房不如新房好卖的原因之一。

其三，二手房卖主普遍缺乏足够的房产知识，和专业性强的开发商无法竞争。开发商为了卖房，团结一切可以团结的力量，除了自有的专业团队，像平时主营二手房交易的房产中介也来做开发商的外围，这点是二手房卖主所不具备的。

其四，开发商说房子很好卖，这不一定是真实情况。遇上楼市行情差的时候，不只是二手房不好卖，新房照应也不好卖，这一切也许都是开发商的销售策略。

说真话、讲实话、不废话、没套话，让我们今天说一点大家都能够听得懂的人话，大家好我是你们的社长。

最近我们确实通过新闻看到很多地方房地产销售火爆，比如说当前的深圳，主要是资金违规流入房地产进行炒作投资，已经证实且严查。

同时我们可以看到售楼处由于客户争夺房源发生肢体冲突，给吃瓜群众造成一种幻觉，似乎房地产行业当前要一飞冲天，再不入手买不到房子了的感觉！

房地产现状：房子真不好卖

当前房地产明显分为两个层级，一个层级是未来预期，另一个层级是当前现实，由于当前新冠肺炎病毒疫情影响，房地产企业同样遭受到了重创。

但国家经济扶持中小企业，开始放水释放流动性，但部分地方资金违规流入房地产企业，已经被查实，这就是当前房地产企业炒作的现状。

而国家对房地产企业依然保持一条主线三个稳定，一条主线主要是指“房住不炒”，坚持房子是用来住的不是用来炒的。

而三个稳定，分别是稳地价，稳房价，稳预期，而在过去20年间这三轮表达了房地产企业未来的发展空间。

同样适用在房地产企业发生拐点之后的2020年，这三位却表达的意思截然不同，社长详细的解读一下三稳的内涵。

稳地价：实际上就是为了退耕还林，实现城市更多的绿化，不让更多的房地产企业占用绿地面积。

稳房价：说白了就是稳定房价不能出现暴跌，不能出现像1990年日本房地产硬着陆的现象。

稳预期：就是稳定房地产未来发展预期，缓慢增长的态势，给房地产企业去库存化回笼现金流的时间。

房地产未来：赶紧卖掉房子

最近很多读者发来私信表示，所看到的与所听到的和自己所见到的截然不同，通过网络我们可以看到房地产火爆异常，为了抢房发生肢体冲突。

而自己手中的多套房屋挂牌一年无人问津，到底是什么原因导致很多个人房屋投机商百思不得其解。

当然我们可以看到很多大型房地产公司，正在快速去库存化，主要手段就是打折销售，但预期依然是增长为主。

这就是当前刚性需求者所谓的买涨不买跌预期，也就是我国房地产投机客记吃不记打，降价销售反而觉得房子要下跌不愿意出手购买，一旦预期上涨不管什么价格都快抢得头破血流。

通过最近多家房地产企业内部流出的文件我们可以看到，基本上都是为了去库存化，回笼资金，实现现金流，盘活当前手中资金。

综合来看：当前房地产企业几乎就是两面人，一面是为了房价上涨增加预期，另一方面是使出吃奶的劲销售手中的库存，而且大部分房地产企业目前正在合并。

这就说明房地产的寒冬早已到来，部分房地产企业开始抱团取暖，缩小规模，而大型房地产企业早已布局新能源开始转型，不明就里的散户投资者显得非常茫然。

感谢邀请：

房地产市场到底有多复杂，我想只有真正买过房，卖过房的朋友才深有体会。

有些朋友在问，为什么房地产开发商说房子很好卖，万人瑶，自己挂一年也卖不掉？

今天我们就一起来聊一聊，究竟为什么开发商的房子很好卖？自己的房子却长时间卖不掉？

一，为什么房地产开发商说房子很好卖，万人摇？

关于我国的房地产市场一定要区分开，既有新房市场，也有二手房市场。

可以说两者之间既有一定的联系，也有一定的独立性，常常会表现出一些市场差异。

在新房市场，我们经常听到房地产开发商说，房子很好卖，甚至是万人摇号抢着买。

第一，新房有折扣。

我们都知道，新房市场一般是属于开发商，在售的房源往往特别多，通常情况下是一期一期的出售。

而且在新房市场里面常常有很多的购房福利可以享受，可以让购房者节约一定的购房成本。

01.一期新房折扣多。

在买新房的时候，我们常常建议购房者去购买一个项目的一期房源，就是因为最先开盘的折扣力度更大，房价更便宜。

而面对房价便宜的优势，很多购房者都会，优先选择购买这样的房子。

毕竟买房对绝大部分家庭而言是一件非常重大的事情，他们有多方的考量，最主要的考量其实就是资金的问题。

大部分人群的工资性收入是没有房价的涨幅大的，所以在买房的时候，看到折扣力度大的新楼盘，他们都会争相抢着买。

02.特殊时期折扣大。

除了一期的新房以外，在一些特殊的卖房时期，新房的折扣力度也是非常大的。

比如在今年这种特殊的情况下，开发商为了回笼资金，对一些楼盘进行了大力度的打折促销。

最值得关注的是，前段时间某个房企对自己的新房项目进行75折的促销。

千万不要小看75折，等同于是捡漏等同于是买房抄底，对购房者来说诱惑非常大，当然就纷纷抢着买。

又或者在年底的时候，开发商资金压力特别大，为了回笼资金也会对自己的在售新房进行大力度的打折促销。

第二，新房有营销。

新房市场和二手房市场最大的不同，就是可以通过广告运营来进行高效的买房。

说到底，开发商有自己的营销策略，有自己的营销思路，更有自己的营销方式。

01.广告。

新房的出售是最需要广告的，而且广告的时间植入要越早越好，越多越好。

一般情况下，开发商的新房在出售前的1~3个月，就会有大量的广告铺天盖地的出现在我们的视线当中。

让我们广大的购房朋友特别是有意买房的朋友，事先的了解该楼盘，事先得做好买房的准备。

然后还会选择多平台的发布广告，希望被更多的人群看到，尤其是人流量最大的地方，或者说人们视线集中的地方。

比如在地铁上，在公交车上，在一些广告牌上，在我们手机的软件页面上，都能够看到新楼盘即将开售的信息。

有了长时间广告的洗脑有了，绝大部分平台的广告铺设，越来越多的人群就开始关注该新楼盘了，他们等待着开盘买房和看房。

02.摇号。

在广告的铺设阶段，其实开发商已经将售楼处建设完毕，也已经全面的开放。

甚至有的开发商还会在城市的主力商圈设点搞展厅，做一个房源基本的介绍和询问。

当他们发现关注自己楼盘的人群越来越多，就会想着利用摇号的方式来进行买房，这样可以提高楼盘的去化率。

因为他们可以提前收集客户的资料，不断的通过售楼小姐询问回访，客户的购买意愿，同时统计客户的数量。

以此来为开盘的摇号买房做下充足的准备，让购房者大于房源数，就造成了万人摇号的购房现象。

……

的确如此，开发商的新楼盘就是这样，有很多的方式可以让他非常的好卖。

适当的折扣可以增加购房的人群，前期客户的资料统计已回访，可以利用摇号来买房制造购房的氛围。

所以在开发商的一手房市场里面，我们常常看到房子特别好卖，很多人抢着购买。

二，为什么自己的房子挂了一年也卖不掉？

在一手房市场，似乎房子特别容易火起来，买房的人群也特别多，常常会出现一些供不应求的情况。

然而说来也奇怪，在二手房市场就显得特别尴尬了，没有了新房市场的火热，一套二手房很长时间都不能卖出去。

所以我们常常出现这样的情况，看到自己的房子在二手房市场里面挂了一年，可能也没有顺利的卖掉。

第一，接受度不高。

虽然在一手房市场和二手房市场，都有着自己的一些固定买房人群。

但是我们也不得不承认，绝大部分购房朋友对二手房的接受度没有新房那么高，要相对弱一些。

01.被人使用过。

市面上绝大部分二手房，其实都是带家具家电和装修一起出售，一起卖的。

也正是因为如此，很多特别忌讳的朋友就非常的讨厌二手房了，他们不喜欢购买别人使用过的房屋。

他们希望买到自己的新房，没有被人使用过，还能够自主的装修，自主的购买一些家具家电，自己布局自己设计。

所以很多的购房者更倾向于购买新房，特别排斥购买二手房，不到万不得已他们是坚决不买二手房的。

02.二手房浪费多。

另外，很多朋友认为购买二手房浪费的非常多，特别的不实惠，特别的没有价值。

首先二手房的产权相对于新房较短，就等同于浪费了很多年的居住使用权。

其次，买完二手房需要将原有的装修和家具家电敲掉重新布局，重新装修投入的成本就特别大了。

对这些购买二手房的朋友来说，相当于花了一部分钱，买了一部分不要的烂家具和装修。

第二，二手房市场更复杂。

说实话，不管是一手房市场还是二手房市场交易的步骤都特别多，交易的程序都特别的繁琐。

但是有对比就有伤害，相比之下二手房市场更为的复杂，风险更大，纠纷更多。

01.交易程序多。

二手房市场的交易程序真的是特别的多，也特别的复杂，特别的繁琐。

首先看房就是一项特别复杂的工作，因为二手房和新房不一样，在售的房源非常多。

新房我们可以选择楼层选择，朝向选择户型选择采光，然后再确定购买哪一套房。

而二手房就不一样了，完全是缘分，你喜欢的房子不一定在售，毕竟它是单个的业主。

更何况开完房还要缴纳定金，还要到房管局去缴纳税费，过户，申请房贷，还有物业的交割交割，水电气费的交割，户口的迁出迁入等等一系列的程序。

02.交易纠纷和风险大。

另外，二手房市场没有开发商背书，它是单个的业主相对来说购买的风险较大。

尤其是在房价的上涨期，很可能你缴纳了定金，业主也会悔单不卖，需要加价才能卖给你。

即便能够顺利的交易，其实在交易过程当中也容易产生很多的合同纠纷。

比如夫妻双方的房子，只有一方愿意出售，在交易的过程当中就出现了意见分歧。

更何况在交易的过程当中还容易被中介持税费差价，贷款审批不能通过，还容易给自己带来一定的经济损失等等。

……

的确如此，我们仅仅只看这两个大方面的问题，也就能够清楚的知道二手房很难卖了。

但是需要注意的是，如果你的房子挂了一年也没有卖掉，或许你真的需要重新定位了。

一般情况下，二手房在3~6个月卖出都是非常正常的，一年也卖不掉，要么是房子的缺点太多，要么是房子的价格定得太高，超出了市场价。

三，小结

总的来说，一手房市场和二手房市场的区别还是很大的，一般情况下一手房市场热度更高。

所以我们才常常告诉广大的购房者，买房容易卖房难，买房子的时候轻轻松松，想要卖出就特别的困难了。

因此，最后要特别提醒广大的购房朋友，房子是一类流动性特别慢的商品。

如果你是自住买房还好，只要满足自己的需求，就可以轻松的买入解决自己的居住问题。

如果你是买房来投资，那么就要考察更多的因素了，一定要保证房子的流动性。

毕竟你买来又不住，只是想等到涨价过后卖出，获得一定的增值收益。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

近几年的怪现象，同区域二手房价格高于新建住宅。我是这周刚签的购房合同，前期看了好久因为疫情又降了两个点，感觉差不多了就买下来。小区分三期开发一二期去年已经交房，我买的是精装房今年九月交房。去年底看房时就纳闷，刚交房的二手毛坯房售价要高于待售精装新房，我很不理解这就不是想卖的节奏啊。而且隔条马路的小区已经十五年房龄了，价格比新房还要高10%，看不懂。

商品房与二手房之间永远都有着一层非常微妙的关系，也有这一种此消彼长的关系，对于开发商而言新房的销售，一般都会有比较强大的广告营销团队，并且有比较广阔的销售渠道，同时也胜于新房开盘适合预售阶段相对低廉的价格。对于众多购房者而言，尤其是想要投资房产的购房者而言，购买期房可以在后续销售的时候，直接获得比较不错的收益。与此相比，二手房的投资就不会获得那么多的收益了。所以说，购房者买新房与二手房的动机不同，也就造成了新房、二手房的销售不尽相同。

在当前的楼市当中，对于房屋需求比较高的刚需，其实已经是比较少了。而对于更注重房屋投资属性的购房者比比皆是。大部分购房者对于购房前后的房价上涨情况还是比较关注的。

二手房绝大多数都是现房，对于现房来说价格的后续上涨幅度就会比较小，同时对于现房需求量比较大的也是住房居住需求比较大的购房者。而且这部分购房者在当前所有购房者总数占比是比较少的，单纯就是为了买到一套住房，并且现房的价格很多时候也要高于期房，因此花了大价钱买一个后续升值幅度并不太高的房子，那一定不是众多投资者的选择。

并且在当前的楼市当中，我们也可以发现新房的销售普遍较好，当新房的供给数量更多的时候，购房者就会将重点更多的倾向于新房当中，毕竟解决一辈子的住房问题，购买一套崭新的房子还是非常不错的。所以在新房销售很好房源很充足的时候，二手房往往就卖得不是那么好了。

同时在许多购房者的眼里，二手房当时的买入价格很低，自己应该有较大的议价空间，但是二手房的房东对自己的房价也有一个最低的底线。当二者的价值观不在同一条水平线上时候，购房者就会觉得房东的价格过高，二房东迟迟不降价也会导致二手房的滞销。这也是为什么很多二手房挂了很长时间都迟迟卖不出去的原因所在。