不亏的话，那么我们就要找出盈亏的平衡点所在。盈亏的平衡点在于你这5年内所支付的成本不低于你的售价

五年内的成本

你持有这个房子，五年内支付成本主要有三部分，一部分是首付，另一部分是每个月的月供金额，还有一部分为购房费用。

1、月供金额

月供金额要考虑的因素有以下几个：本金、期限、利率以及还款方式，你的题干中少了后面两点，所以我们只能以最常见的方式进行估算。

利率以目前普遍的基准上浮10%（即5.39%为例计算），还款方式以等额本息为例，则5年（60期）你累计的还款金额为：6816.89*60=409013.4元；

2、资金成本

你的50万元首付款，如果没有购买房子，在银行里，那么他是可以产生利息的，我们4.5%的利率计算，那么五年后的本息合计为：50*4.5%*5+50=61.25万元。

每期还款的房贷金额6816.89元，如果你没有归还房贷，而是放在银行里，也是可以产生利息的，不过这个分期支出，目前没有具体的计算公式，总共5年，我们粗略的以中间值2.5年计算，利率取值2.5%就好，那么这40.9万元，若没归还房贷，五年内的本息合计：40.9+40.9*2.5%*2.5=43.46万元。

3、购房费用

购房费用主要是交房时的要缴纳的公维金、契税，以及持有期间的物业费、公摊水电费等，150万元的房子，我们粗略简单的取值3万元就好。

4、卖房时总成本

要卖房之前，你必须要结清贷款，如下图所示，5年后的此时你剩余的贷款金额为：840286.79元。所以实际卖房时，你在这五年里总共付出的成本为：61.25+43.46+3+84.03=191.74万元。

房子收益

五年内你一共支付的成本为191.74万元，因此理论上你的房子售价不得低于这个金额，否则你这笔投资就是亏损的；当然如果你房子有出租或者你自住减少了房租，这部是你持有房子的收益，是可以扣除的，比如这部分为10万元，那么你实际支出的成本就变为了181.74万元，这时候只要你的售价不低于这个数，你就不算亏。

不过由于现在开发商卖的都是期房，买房后等到交房往往都一两年过去了，而无论出租或者自住都还是需要简修及购置家具，这方面来考虑的话，这些投资可能已经超过房租收入了。因此打算交房后短期内出售的就不要在考虑租金这些问题了。

总结

上述计算的前提还是交易税费都是买方缴纳，否则你的成本更高，现实中很多卖房的人没有去详细计算这些成本，只是简单的以买房时总价多少，卖房时总价多少即简单的认为赚与亏（比如买房时房价150万元，卖房时180万，就认为自己是赚了），这是错了，最少资金的时间成本都没有考虑，所以卖房时一定要仔细算算，不要白白花了五年做无用功。

要计算150万的房产在5年后卖多少钱才不会亏，显然需要知道购房的成本和这段时间持有房产的成本，只要五年后房产升值部分可以覆盖掉这些成本，那就可以说是不亏的。下面我们通过分析上面两项成本的数据及成本对冲的因素，来测算一下最后应该卖多少价位才能让我们觉得不会亏本。

一、购房的成本。

购房的成本交易房产所引起的各项费用，新房和二手房有不少区别，我们挑一些金额比较大的费用项目来测算一下。

1、新房。

新房中比较大的费用有三项，一是契税，二是房屋维修基金，三是物业。

• 契税：不同的房产面积会对应不同的税档，假设这套150万的房子是首套房，并且面积在144平以内，则契税一般是价格的1.5%，则这项费用就是2.25万。

• 维修基金：这项费用需要根据当地的情况来确定，因为每个地方的标准可能会不一样，一般来说收费从几十到一百多元一平米的都有，也有些收得多的是以房产总价的比例来收。假设题目所示是100平的房子，按每平方40元来缴纳，则这部分费用就是0.4万元。
• 物业：物业费要看小区的情况，假设每平方2元，100平的房子每月就是200元，再假设2年后才能交房，则需要交3年的物业费，共0.72万。物业不是购房时交的，严格来说只能算是持有中的成本。
• 装修：假设房产原来就带了装修，或者毛坯买进后再毛坯卖出，不加装修费用，否则很难估算。

所以对于购买新房来说，上面所涉及到的费用总共3.37万，这是一个大概的数字，其他费用像工本、印花这些数目不会很多，不会对总数造成多少影响。

2、二手房。

购卖二手房所涉及到比较复杂的费用，支出也有可能比新房更多。我们挑一些项目比较大的来计算。

• 契税：假设条件与上面一样，以首套房为例，契税是2.25万。

• 中介费：这项费用有人为商量的可能在里面，范围从数千元到成交价的3%之间，假设最后谈到按成交价的1.5%给付，则费用就是2.25万。
• 按揭费：这项费用与中介费一样，都是可以商量的，收取范围一般是3000到成交价的1.5%之间，假设这部分收费是0.5万。
• 物业费：假设条件与上面一样，每平方米2元，100平的房子5年的物业费就是1.2万。

为了简单一点，假设这套房子达到条件没有营业税和装修费用，则对于二手房来说以上几项比较大的支出合计是6.2万。

二、房产的持有成本。

房产的持有成本，我们主要关注资金方面造成的成本。这里面的资金包括首付款、房贷利息、5年的月供，房贷利息包含在5年的月供中，而首付和月供都有潜在的收益成本。我们以利率比较接近全国房贷利率平均水平的5.39%、以及比较普遍的等额本息这种还款方式为条件来测算一下。

1、持有房产5年需要支付的房贷的利息。

按题目所设定的条件，商业住房贷款100万，房贷期限是20年，5年后卖出，再加上我们附加的利率5.39%，可以计算得出这5年总共需要支出25万左右的利息。

2、持有房产5年所产生的资金收益成本。

资金收益成本，是基本可以确定能够得到的收益，但因为资金用于买房而损失了，可以看成是成本的一部分，当然也可以忽略它，把它与房产看成是两个独立的投资来理解。如果站在我们买了房子有没有感觉到亏的角度来看，是可以把这种收益成本计算进来的。

（1）、首付款收益成本。

题目所示的房价150万，商贷做了100万，则首付就是50万。按最普通的处理方式，50万放银行做大额定期存款，5年期的利率普遍可以达到4.18%以上，部分城市商业银行甚至超过5%。我们以4.18%来计算，5年的收益就是10.45万。这是最保守的估算了，有扎实理财功底的人能获取的收益会比这个更多。

（2）、月供款的收益成本。

月供是需要我们每月真金白银掏出来的现金，按上面设定的条件，月供是6818元。5年时间总共需要付出41万左右的现金，这些现金虽然是一个由零到整的过程，但是却是可以为我们带来收益的。其收益的选择比较多，我们可以选择安全的半年期的理财，每月6818元，则每半年可以累积4.1万的现金，以半年为期在这5年中循环叠加和本息复利计算，以现在半年期理财平均收益4%左右来测算，这部分测算可以得到5万左右的收益。

按以上两个部分的收益成本测算，总共是15万左右，这些钱本来是比较确定可以获得的，现在因为购房而损失了，如果站在自己卖房会不会觉得亏了的角度来看，是可以算进成本里面的。再加上前面测算到的25万房贷利息的支出，由资金引起的持有成本就是40万左右，这部分不管是新房还是二手房都一样的。

三、成本对冲的可能因素。

以上是从纯成本的角度来考虑的，同时我们也可以考虑对冲成本的可能因素。买入房产，有人是为了自住，有人是为了投资。对于投资的人来说，如果房产用来出租，那租金收益就可以对冲一部分成本，前提是不需要自己装修和配置家私电器的情况下。假设房租每月3000，新房无空置期出租3年的收益是10.8万，二手房5年无空置期出租收益是18万。如果买来自住或者出租，都可以考虑成本对冲这个因素，如果买了房后一直丢在那里不管，那成本就是上面计算所得，完全没有对冲。

四、结语。

综上所述，在设定的条件下，把购房成本和持有成本相加，购买新房的总成本是43.37万，5年后无成本对冲的话需要卖到193.37万以上才会不觉得亏，如果出租了3年，则对冲完10.8万后只需要卖到182.57万；而如果购买的是二手房，总成本估算是46.2万，5年后无成本对冲的话需要卖到196.2万，如果出租了5年，则对冲完18万后只需要卖到178.2万才会觉得不亏，以上数据有对应的条件，仅作为参考。

150万的房子，假设100平米，每平米15000元，首付50万，商业贷款100万，分期20年，利率LRP不加基点4.85%，5年后卖出，不亏本，那么我们来算一下这五年你付出了那些成本。

先说结论，不赔本的话，就要卖到五年后结清贷款的金额（可能有提前结清的违约金）+105.78万元才可以，珍爱生命，远离炒房

付出的成本包括首付、五年期的月供、购房的税费、资金占用成本

首付

50万首付一次性付清

五年期月供

按照100万贷款，20年期限，4.85%利率，等额本息，月供为6516.98元，五年就是60期，总共391018.8元。

购房税费

印花税：税率为1‰，计税前提为签署房屋预售合同，买卖双方各0.5‰。房价150万，需付750元；

公证费：证明土地使用权出让、转让、房屋转让、买卖及股权转让，按下列标准执行：标的额500000元以下部分，收取比例为0.3%，按比例收费不到200的，按200元收取； 500001元至5000000元部分，收取0.25%； 5000001元至10000000元，收取0.2%； 10000001元至20000000元，收取0.15%； 20000001元至50000000元，收取0.1%； 50000001元至100000000元，收取0.05%； 100000001元以上部分，收取0.01%。计费前提为合同公证之时，缴纳人为买受人。需付4000元。

律师费：费率为房款的2.5‰-4‰，计费前提为签署房屋预售合同时，缴纳人为买受人。需付375元（按照少的计算了）

房屋买卖手续费：120平方米以下1000元，120平方米以上3000元，买卖双方各负担一半。需付500元

契税： 契税是按照购房交易交割的3%~5%计算缴纳。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。对个人购买普通住房（面积在90平方米以上144平方米以下，容积率大于1，且单价低于当地普通住房界定标准），且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，按照1.5%征收契税。个人购买144平方米(不含144)以上的普通住房，或购买第二套及以上住房的契税按照3%征收。个人购买非普通住房的按照5%征收。需付15750元

房屋产权登记费：0.3元/平方米（建筑面积） 需付30元

土地使用权登记费：0.13至0.3元/平方米（占地面积）需付13元

房屋所有权证：5元/件

房屋所有权证印花税：5元/件

国有土地所有证：20元/件

税费合计需付21443元。

资金占用成本（按照大额存单约4%的年化收益计算）

1.首付+税费的资金占用成本

（500000+21443）*4%*5=104288.6元

2.月供的资金占用成本相当于一个391018.8元的五年期贷款，年化利率4%，其中的利息。41053.58元

资金占用成本=104288.6+41053.58=145342.18元

五年合计总成本

首付（500000）+五年月供（391018.8）+购房税费（21443）+资金占用成本（145342.18）=1057803.98元

结清贷款金额

因为不知道银行提前结清贷款的时候的违约金计算规则，所以此部分就不做计算了

综上所述，五年后买房保本的价格为

五年后结清贷款的金额+1057803.98元

所以说，炒房炒的是房价短时间内的快速上涨，房价不上涨或者上涨的速度慢了都会赔钱。

你卖166.15完元，你才不会亏！

从收益和成本两个角度去衡量，150万的房子，按揭100万，期限20年，5年后多少价位卖出才不亏。

1、5年的成本

成本主要分为两个部分，第一个是首付50万元的资金成本；第二个成本是按揭100万的利息成本。

1.1、50万首付的资金成本

首付50万元是有资金成本的，比如这50万元你可以用来理财，比如收益率是4%，那么5年下来，你的收益也会达到10万元。所以50万元首付的资金成本就是10万元。

1.2、100万按揭贷款的利息成本

当前全国首套房房贷平均利率是5.44%，在本案例中我们也按照这个计算吧，在5年中偿还利息24.9万，最后剩余的本金是83.8万。

5年的时间中，你的成本就是50万首付的资金成本10万，以及100万房贷在5年中的24.9万元的利息。那么总的成本就是34.9万元。

总结：成本总计是34.9万元。

2、5年的收益

买的房子有什么收益？房子是可以出租的，出租的租金就是你的收益，那么我如果是自住呢？自住是你租给自己居住，出租的本质并没有变化，只是出租的对象变成了自己，你自己不住这个房子，你也需要租房子住。150万元的房子，大概率是在非一线城市，在二三四线的情况较大，那么在这样的城市中，租金收益率一般是2.5%左右。

也就是说150万的房子，每年的租金大概是3.75万元，5年时间的总租金就是18.75万元。

总结：5年的收益是18.75万元。

3、需要卖多少钱才不亏本？

上文已经分析了，5年总的成本是34.9万元，收益是18.75万元，那么收益是-16.15万元。也就是说，如果房价不变的话，就相当于亏损了16.15万元。

所以只有房子卖166.15万元=150万元+16.15万元，你才不会亏损（本案中不考虑交易的税费问题）。

5年时间，房价总150万涨到166.15万元，相当于房价上涨2.1%，房子能够每年上涨超过2.1%？当然是可以的，过去的房子年均上涨的幅度远远超过这个幅度。

4、如果不计算房租，你需要卖多少钱才不亏本？

如果不出租的话，那么需要的价格更高了，5年总成本是34.9万元，那么也就是需要卖184.9万元才不会亏损，房子的年均涨幅就要求达到了4.3%，过去的房子的涨幅也远超过4.3%，所以买房才是最好的保值增值的方式。

这个问题问的好，大部分人都有这个疑问，我买一套房，房子涨到什么价位，卖了才不亏本，这个算起来其实不难，满足房子升值的部分+租金收入=贷款支付的总利息+首付的资金成本+买房费用+卖房费用（卖房费用由下家承担），计算得出需要卖到173万元，不亏本。

1、租金

上海易居房地产研究院发布报告显示，二季度，根据城市房产网的数据，50个典型城市租金收益率为2.3%，租金年利率按照2.3%计算，150万的房子，5年的租金收入为17.25万。

2、首付的资金成本

首付50万，按照银行存款5年期利率5%计算，5年银行存款收益为12.5万，首付的资金成本为12.5万。

3、贷款100万总利息

贷款本金100万，还款方式假定为等额本息，期限20年，贷款利率为基准利率4.9%，每个月还款6,544.44元，5年支付的总利息为232512.98元。

4、5年后房子卖多少不亏本

一套150万的房子，首付50万、贷款100万，5年后要卖多少钱才不亏本？

房子升值的部分+租金收入=贷款支付的总利息+首付的资金成本+买房费用

买房费用按照3%计算，买房费用为4.5万元，所以房子升值23万，卖房不亏。

5年后房子需要卖到173万即可不亏本，即房价复合年化增长2.89%。

要卖到178万才不亏。

50万本金，如果存银行5年定期，以目前最高5.2利率计算，5年利息一共是13万。

100万利息按照标准商业贷，等额本息计算，每月需还6544元，5年累计还款392640元。

这39万按照阶梯式投入理财，年化3%，大概总收益4万。

50万首付＋13万利息损失＋4万阶梯理财损失=67万。

以过去5年平均通货膨胀率计算，平均每年7.9（2018年为3.3），67万*（0.079*5）≈26.5万。

67万+26.5万+100万贷款=193.5万。

这个价位的房子，不论自住还是出租，每月至少2500相当于的租金。2500*12个月*5年=15万。

193.5万-15万=178.5万

也就是说，5年之后你能卖到178万就不算亏。

当然这是按照房价无变化的情况计算，如果房价增值，还需要叠加增值部分。

总价150万的房子，目前有100万元贷款，至于5年之后应该卖出多少价位才不亏本，这里面看似一个很简单的算术题，但实际上并不简单，因为这里面要考虑的各种因素是比较多的，具体如下。

第一、房子的投资成本。

现在买了150万的房子，贷款100万，相当于首付50万，5年之后你把房子卖掉，你就要考虑几个成本，一个是首付，一个是月供，还有一个是税费。

首付是50万，这个比较好算，至于月供5年时间总共是多少，我们可以通过简单的公式来推算一下。100万贷款20年等额本息，我们就假如你的利息是在LPR的基础上加50个BP，实际利率是5.3%，对应的月供是6766.4元。

那么5年之后你卖掉累计月供总额是405984元，再加上50万的首付，你的投资本金就达到90万左右。

而五年之后你100万的贷款剩余的本金大概是在84万左右，这意味着5年之后你的房子必须能够买卖到174万左右才可以把你前期的本金覆盖掉。

但除了这些投资本金之外，你还要考虑到税费以及其他交易费用。这些费用包括中介费和税费，中介费我们就按照1.5%计算，如果你的房子不是唯一住房，还要交个人所得税，个人所得税是增值部分的20%。

这样算下来，如果你的房子不是唯一住房，那么你的房子至少要卖到180万以上才有可能不亏本。

第二、投资机会成本。

假如你没有投资这套房，而是拿50万的首付和每个月的月供去投资理财，50万块钱的首付就算按5年期定期存款计算，在一些中小银行获得5%以上利率应该是没问题的，相当于50万块钱5年时间累计获得的收益，至少达到12.5万左右。

另外每个月的月供你同样可以购买一些流动性的理财产品，比如货币基金或者其他智能存款，我们就按年化收益率3%计算，那40万的月供5年累加的收益至少会达到3.5万左右。

把首付款潜在的收益和月供潜在的收益加起来，总共大概是16万左右，相当于假如你没有投资房产，而是拿钱去做其他理财，那么你5年时间将可以获得16万的收益，这个潜在的机会成本你必须计算在内。

这样一算，把机会成本计算在内之后，你5年之后房子价值必须达到180万+16万=196万以上才有可能不亏损。

这意味着未来5年时间，你150万的房子至少要增值46万以上，累计涨幅超过30%，年均涨幅超过6%。

而根据目前我国房地产形势来看，除了那些人口净流入比较多的城市之外，全国大多数城市房价未来5年都不可能保持年均涨幅6%以上，所以到底要不要投资房产，大家一定要三思而后行。

商业贷款100万，按揭20年，大概总利息应该是60万左右，相对于160万，分20年还，每年应该还款是八万块钱，每个月应该是7000左右，我没有经过房贷计算器，去帮你精细的计算，大概一个情况是这样子的，五年相当于还了40万块钱，其实就是算一算五年的利息，到底是多少呗？

很简单，按揭还款的过程当中，前期还款可以说70%都是利息，也就是说，你这五年还款40万，有25万到28万之间都是利息，只有12万到15万之间是属于本金，也就是说，你还款五年以后，本金只还了最多15万，那么你这个房子，五年后卖的时候，应该在150万的基础上加25万到28万，应该是正常的，不亏本的生意，如果卖不了这么多的价格，可能就是亏了，明白了吗？

另外，这只是从按揭的角度上看，那你买房的时候有没有装修，装修怎么计算，装修一套房子少说也需要十多万吧，还有，住房维修基金，契税，我估计这些东西，应该也有两三万，这也就意味着你在五年后卖房子，低于190万，都是亏钱的哦。

你想卖这个房子，还在按揭过程当中，可能你要先还掉按揭，才能进行交易，如果你需要拆借，现在买房的人也都特别的精算，是绝对不会容许用自己的首付给你还按揭的，这个时候你要拆借还按揭，还需要利息，这些都要计算到成本里面，也就是说你这个房子，五年后售价低于200万都是亏钱的，这样一算，必须增长30%以上，你才不亏钱。

总价150万的房子，商贷100万，分期20年，5年后应该多少卖出才能不亏？

能思考这个问题，说明题主还是比较冷静的。高层多次重申房住不炒，未来几年楼市调控的基调不会改变，各地也纷纷推出限价房平抑房价，一手房与二手房存在倒挂，往往一套下来可能差几十万，不论是刚需还是投资客，许多人挤破头都要去摇一套。

我的一个朋友就去摇了一套限价期房，比周边的二手房要便宜30万，所以他戏称买到就是赚到30万。但是买到就真的能赚赚到30万吗？

其实不然，因为限售政策只能五年后卖出，这期间还存在不少隐性的成本：

买房持有五年的成本包括：首付的资金占用成本+贷款五年产生的利息+购房税费；

卖房的成本包括：卖房的税费以及中介费。

1、首付的资金占用成本

50万用来充作首付后就无法通过理财等方式来增值，按目前的平均银行理财收益率4%来计算，5年占用的资金成本为10万元。

2、贷款五年产生的利息

目前，各地房贷利率普遍上浮10%~30%，我们按较低的5.39%来算的话，商贷100万贷款20年，五年内产生的利息为24.93万元。

3、交易的税费以及中介费

住房交易的税费也不是笔小数目，买方承担的契税（90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%），印花税0.05%；卖方承担个税1%，印花税0.05%，营业税（五年免征）。另外，买卖中介费各1.5%左右，加起来8.4万左右。

4、其他

除了成本，购房不论是出租还是自住，都相当于增加一笔房租收益，150万的房子租金在2000~2500左右，五年下来至少也有12万收益。

那么，150万的房子持有这五年的成本为10+24.93+8.4-12=31.33万

总结

综上所述，总价150万的房子，商贷100万，分期20年，5年后至少应该卖181.33万才不会亏本。

5年后的卖房价位要能覆盖现价+首付投资成本+5年贷款成本+（月供-房租）后投资成本+各种费用

①现价：150万

②首付投资成本：以4%的银行理财为例，50万×4%×5=10万

③5年贷款成本：假设贷款利率为5%，等额本息还款，5年利息为23.052万元

④月供的投资成本：以月供6600为例，假设每个月房租为3600元，则每个月有3000元可投资到4%的保险理财中，5年下来收益为198896.93-3000×5×12=1.89万

其他各种费用：税费、中介费、装修成本等，根据实际去计算。

所以5年后要想不亏，卖房价位至少要等于150万+10万+23.052万+1.89万+其他=184.942万+其他实际开支