150万的门面房，一个月租金为4000元，一年租金为4.8万元，回报率相当于只有3.2%。这样的铺子是根本毫无投资价值，甚至入手以后还会面临空铺，出手难的问题。

要知道，目前市面上的无风险大额定存都能够达到4%左右的收益，并且那些民营银行的3年期以上定存，还可以达到5.5%~6%的无风险收益。你觉得这个3.2%的商铺投资有必要吗？

商铺的投资主要看的就是租金回报率，而不是它的升值率，因为商铺投资里的交税模式与住宅不同。其中的增值税占比非常高，所以意味着你的商铺升值越大，你缴纳的增值税就越高，导致了你的升值受益就越低。

所以，买商铺，就看租金回报率合不合格，在看地段优不优质！

（一）目前普遍的商铺租金回报率在3%~6%左右，跑不赢通胀，甚至还跑不赢一些定存和理财产品。这类的商铺主要集中在三四五线城市，投资的门槛低，少则几十万，多则上百万即可。但是租金收益非常低，不值得投资，属于不合格商铺。

（二）7%~10%租金回报率的商铺基本都是合格的铺子，因为跑赢了市面上大部分的理财产品收益，并且能够抗通胀。不过这类商铺的投资门槛非常高，主要集中在一线、新一线、强二线等城市，少则几百万，多则上千万。需要耐心等待这样的铺子出现，大部分都是新铺，同时，他们也被称之为合格的铺子，看到了可以投资。

（三）10%~15%的铺子。这类铺子非常稀有，主要集中于强一线和新一线的市中心地带。并且大部分这样的铺子都是一个只租不卖的模式，基本都是内定或者开放商用来送“大客户”的。如果你有这样的关系可以拿到这样回报率的铺子，记住，别错过。我们称之为非常优质的铺子，极其稀缺，属于极品！！

所以，综合来看，你的商铺回报率只有3.2%的收益，你也就放弃吧，没必要花150万让自己受罪，并且不合格的铺子未来出租和脱手都是一个严重的问题，得不偿失！

一家之言，欢迎指正。?点赞关注我?带你了解更多财经背后的真正逻辑。

投资商铺有两个目的，一个是收取租金，另一个是坐等商铺升值赚差价，这些租金的高低其实跟商铺的升值预期是有很大的关系的，通常情况下租金越高，这表明商铺升值的空间越大，反之，如果租金越少，商铺升值的空间就越小。

通胀情况下，商铺的租售比在1:250以内是比较合理的。

租售比简单来说就是每平米每个月的租金除以每平米的房价，按照国际标准，租售比在1:250以内是比较合理的，这意味着光靠租金收入20年左右能够跟房价持平，如果租售比高于1:200，那说明房价升值的空间比较大。

比如一套50平米的商铺，买入价是100万，每平米售价是2万块钱，那按照国际通用的标准，一个月的租金需要达到4000块钱才是比较合理的，不过每个月的租金大约4000块钱那么说明市场需求相对比较大，商铺有一定的升值空间，如果租金小于4000块钱，那说明市场需求相对比较小，升值空间有限。

但是考虑到现在很多人投资商铺都是通过按揭贷款来买，所以实际购房的成本要比房价本身高出很多，比如同样是100万的商铺，如果首付30万，贷款70万20年，利率5.39%，等额本息还款，那购买商铺总共付出的成本是30万首付+114.5万的贷款本息=145万左右。

如果把贷款成本计算在内，按照1:250的比例标准，那同样是100万的商铺，1个月的租金至少需要达到5800元以上才值得投资。

再来看一下150万的商铺月租金4000元是否合算。

150万的商铺，一个月的租金只有4000块钱，如果你这150万是全款买的，那租售比等于1:375，这个租售比远比国际认可的标准低。每月4000块钱的租金，这意味着你需要31年左右才能够回收购房的成本，这个成本回收周期太长了明显是不划算的。

如果你这150万的商铺是通过贷款购买的，首付45万，贷款105万20年期限，利息是5.39%，等额本息还款，那你的贷款成本大概是172万左右，再加上首付，你总共的购房成本是217万，如果每月的租金仍然只有4000块钱，这意味着租售比将达到1:542，这样你需要45年才能够回收成本，这个明显是非常不划算的。

所从整体来说，如果150万的房子一个月的租金只有4000块钱是不合算的，你只需要计算一下150万潜在的机会成本就知道了。

目前市场上有很多投资渠道，比如存款，银行理财，信托，基金，股票等等。我们就按最笨的一种方法，150万在银行购买三年期的大额存单，按照当前大额存单利率4.18%计算，而且复利计息，那么21年之后，你150万的存款将会变成343万左右，净收益达到193万。

这意味着同样是投资，如果你这150万是拿去投资商铺，21年之后你还没有拿回本金，但是你拿去购买大额存单已经获得193万的净利润，所以哪个更划算一看就知道。

当然，如果未来商铺升值空间比较大那就另当别论。

我们以21年投资期限为例，如果你150万购买的是银行大额存单，那21年总共获得193万的净利润，本息累计是343万。

如果你这150万购买的是商铺，按照每月4000块钱的租金计算，未来租金以每年2%的幅度在上涨，21年时间总共的租金收入是124万左右，这意味着想要跟购买大额存单持平，150万的商铺必须上涨到219万才可以，这就要求未来21年之内，你的商铺必须每年保持2%以上的增速才有可能达到这个标准，如果你的商铺价格每年能够保值2%以上的涨幅那即便租金相对比较低，但是你的商铺仍然是值得投资的。

但是按照150万的售价和4000元的租金租售比来看，我认为这样的商铺未来的升值空间不会太大，基本上不可能保持每年2%以上的涨幅，具体能不能够维持1%以上的涨幅我觉得都是一个未知数，所以我不建议大家投资类似的商铺，除非你的租金能够涨到6000块钱以上。

投资门面房，位置是核心，回报率是重点。总投资150万，月租金4000元，年租金4.8万，年租金回报率3.2%。仅从回报率来看是非常低的，没有投资价值；再从总价、回报率、市场行情推测，位置应该也不理想，未来增值的空间很小。

如今银行三年期大额存单的年利率也可以达到4.18%，还有按月付息的，每年可以轻松到手6.27万元；如果选择民营银行五年期存款，按照5.5%左右的年利率，则收益更高；甚至三年期国债的利率也能达到4%。很显然，投资门面房如果连银行基础性储蓄的收益都跑不赢，是非常不划算的。

40年的土地经营权，仅回本时间就需要31.25年，这还没有考虑中间可能出现的断租期以及租金下浮波动，显然更不划算。

如果这150万是自己一次性拿出来的还好些，需要使用部分贷款的话，比如首付75万，贷款75万，即便按照商品房的基准利率来计算，10年期月供也接近8000元，何况门面房的贷款利率高多了，在基准利率基础上还要上浮10%，每月4000元的租金显然无法覆盖月供，另外每月要再掏4000多元供贷，则年租金回报率更低，回本时间超过40年。

对于门面房投资来说，15年时间内回本，7%的年租金回报率，是门面房的及格分数线，有贷款的情况下，甚至接近及格界线的6%的回报率也还能够勉强接受，3.2%的回报率显然太低了。

投资都是以盈利为目的，希望获得更多的回报，不能赚钱，甚至存在亏本风险的投资不如不投。在过去房价上涨周期内，投资房产获得的回报远远跑赢银行储蓄和通货膨胀；市场进入平稳期后，很难再出现涨幅超过10%的牛市行情；而房价一旦进入下降周期，继续投资不仅赚不到钱，还有可能跟随商品房价格一同下降。

总价150万的门面房摆在一二线城市可能情况好些，如果放在居民收入普遍不高的三四线以下城市，能够一下子拿出150万的人应该不会太多；加之门面房的过户费用非常高，还要另外缴纳契税20多万，几乎是5年多的纯租金收益，门面房的流动性就被锁死了，今后想找人接手很难，有被套牢的风险。

在进入网络经济之前，投资门面房依靠租金收益和自身增值的确是可以赚钱的， 如今网购消费已经被越来越多的人所接受，并成为社会主流消费方式，传统零售业所依托的坐商模式已经不能适应时代潮流变化。在整体经济下行压力加大的大环境下，实体店正面临前所未有的压力和挑战，生意越来越难做，租金收益是不稳定的。

新建商品房都会自带商业配套，商街和购物商场不断增多，门面房的经营范围已经被压缩在5～10分钟路程的消费圈内，实际处于产能过剩状态。产能过剩和利润下滑，最直接反应就是房东的租金收益得不到保障和门面房的增值空间被压缩，对投资者来说是两道无法解决的硬伤。

因此就总体而言，这间门面房没有投资价值。手握资金不仅可以保持资金流动性，短期内选择没有风险的银行储蓄，还可获得持续稳定的收益，虽然跑不赢通胀，起码能够保证本金不会损失，尽量减少通胀造成的货币贬值；长期则可以根据投资环境的变化，选择更加理想的投资项目。

首先150万买门面房，你拥有一处固定资产，房产有唯一性，保值增值性，难以毁灭性，而4000块钱是你通过房租产生的收益，收益是会不增加的，商铺会随着货币的不断膨胀而大于你当时购买的总价，租金也会随着时间推移不断增加，所以我认为有150万，还是应该置办房产。

投资门面房，要考虑几个现实的情况，第一个现实的情况就是你的钱，是不是零花钱，假如这个门面房，买了以后，150万，每个月租金4000，假如你有按揭，每个月还要贴4000块钱，后续这些能不能做保障，这一点非常重要，假如你的收入，不能够支撑这些，那还是要考虑一下。

第二个现实的情况，就是看看划算不划算，每个月租金4000块，每年租金接近五万块，150万买的门面房，回报率是3.3%，假如房租没有增长，你需要花30年的时间，才能收回成本，你觉得值不值，假如真的是这样的情况，你还愿不愿意买？

第三个现实的情况，你买了这个门面房，收益率比较低，你想再卖出去，可能比较难，你就是最后的接力一棒，能不能接受，这套房砸在你手里，如果你轻易不能接受，那还是要考虑一下，因为商铺现在绝对是供大于求，好的商铺，值得投资的商铺，都是靠机会，可遇而不可求，还是市面上卖的商铺，没有一个值得投资的，这句话你相信吗？

总的来讲，要看清楚上面这三个问题，看清楚以后你就可以决定，这个房子到底要不要买，高净值的资产，越来越少，特别是商铺，未来商铺的市场，只有两种可能，一种可能就是减少供给，把现有的都消化了，保持现在的状况，还比较稳定，这种可能性几乎没有，每个小区都要配套，另一种可能性就是大资金进入，一下买200套，或者一下买多少套，把价格拉下来，之后提高租金收益率。

也就意味着，未来商铺市场，有可能会成立一些资产收购公司，专门进行大面积收购，之后整合，在进入市场，也有可能会成立基金，用基金的模式来运作商铺，国外这样基金很多，收益也不错，就是因为他能够做到，低价买入，租金更高，收益率也会更好一些，国内的房地产市场，太混乱，根本没有哪一个开发商，有这样的思想，以及觉悟，当然，现在的资本市场，也没有完全开放，也有很多公司在积极准备，推动这些事情，等一等吧，或许未来投资商铺，十万块钱也可以买，哈哈。

我认为这个门面房没有多少投资价值，不值得购买！

投资150万买门面房，月租金4000元，那么年租金就是4.8万，租售比为4.8/150*100%=3.2%，这个租售比值比较一般，连银行无风险的投资理财产品都没有跑过，如果这个门面房没有预期升值的利好，那么我不建议购买！

目前情况下，商铺已经严重过剩了，毫不客气地说，目前市面上的80%以上商铺都没有投资价值，买入了，非常容易掉入坑里，既不好卖，也不好租，即使勉强租出去了，租金也差强人意，所以，购买商铺一定要慎重，以免落入“一铺毁三代”的悲惨境地。

从这个商铺月租金才4000元来说，地段可能一般。要知道，投资商铺，首先要看的就是地段，地段对一个商铺的投资价值，具有决定性意义，地段一般的商铺，就不要购买了，只要地段特别出众，具有稀缺性的商铺，才值得我们出手。当然，这样的商铺非常难找，这考验我们的眼光，也和运气有关系。

目前实体店受网购冲击十分厉害，实体店生意很难做，在这样情况下，商铺自然受到了影响，不好租，租金不断下调。所以，投资商铺，光看眼前的租金还不够，要考虑以后能否一直租下去，会不会有断档期，租金以后有涨价的可能吗？把这些因素全考虑进去，把租金收益放到长期来看，这样算出来的租售比才比较现实。

商铺的土地使用权只有40年，而且投入资金过多，客观上要求快速回本。现实中，一般租售比达到5%以上的商铺，可以考虑，如果租售比能达到7%-8%以上，那么这个商铺算比较理想的。而目前这个商铺租售比只有3.2%，从租售比上来说，是不合适的。把这150万存在银行里买大额存单，无风险收益率也能达到4%左右了，而且轻松省事。

当然，我们投资商铺，除了看租售比，更重要的是看重这个商铺预期升值潜力，如果这个商铺预期会大幅度升值，那么租售比过低这个缺点也可以忽视。

综上所述，除非这个商铺预期有较大的升值潜力，否则，光看租售比，这个商铺是不值得入手的。

你这个商铺回报率确实不高，不知道这个铺子你入手了没有，如果已经买了，就不要后悔了，投资就会有风险，关键是要放平心态。有利正算，无利倒算。你150万买股票最后可能是一把废纸，资金清零。花150万买辆奔驰宝马，每年还要搭进去五六万的费用，并且最多开个十来年。你150万投资商铺最起码每年还用四五万的收入，并且持有四十年，说不定租金以后还会涨，商铺也可能会升值。买了就买了，不要老是后悔！

大家好！我是雷传桃，对这个问题，很有发言权，因为我有几位朋友都投资了门面房，有的赚了，有的亏了，我把他们的经验和教训归纳起来，在这里回答一下。

一、前些年，有投资价值的门面房相对多一些，主要是单价低、总价低，位置好，具有得天独厚的优势。现在，可以买入、回报相对较大的门面房，比过去少多了，即使偶尔出现一套，也会被房地产圈子里（包括房产中介）颇有实力的人士抢先收购，是很难出现在普通人的眼前的。总价150万、月收租金4000元的门面房，显然不属于优质的投资对象，算不上猪排，只能称作是鸡柳。

二、有150万的闲置资金，不买门面房，存在银行里，买理财产品，每年收益不少于75000元。买门面房，月租金4000元，一年下来，接近5万，要收回本金，起码要30年。这样进行对比，显然，买这套门面房不太划算。倘若150万所买的门面房，每年的租金收入能达到15万元，那遇到这样的门面房，应该毫不犹豫地拿下。

三、同等的资金投入，买门面房比不上买住宅。因为，门面房的价格很难上涨，交易过户的税费很高，接盘侠很难找。70年产权的住宅，只要位置好，配套好，学区好，房价是很容易上涨的，而且接盘侠相对多一些，交易过户的税费不多。

四、现在是电商比较流行，又有地摊经济的迅速火爆，这意味着许多人创业，未必要租用门面房，他们把门面房的租金省下来，竞争力更强，所销售的产品和服务在价格上更有优势，更容易吸引消费者。电商和地摊，是门面房所遇到的双刃剑。

综上所述，门面房的含金量已经越来越小了，所以才有“过去是一铺养三代，现在是一铺坑三代”的说法。投资门面房时，一定要格外慎重，不能头脑一热，一时冲动之下，就签合同、交定金。

150万，月租金为4000元，年回报率相当于只有3.2%。这样的铺子投资价值不大，如果位置不对，还面临着出租不出去的情况。

商铺的投资主要看的就是租金回报率，商铺升值潜力比住宅差很多，不好转手，转手且税费很高。

因此，买商铺，就看租金回报率，好不好出租。首先现在商铺很多，而且倒闭的也很多，随着电子商务的开展，普通的铺子很难有出租的高收益，所以投资商铺一定要擦亮眼睛。

对于一些综合体商铺不能光看宣传，要观察实际的回报率，还有租金是否按时支付给你，否则买了铺子租不出去，或者租出去拿不到钱，那就麻烦大了，朋友就有遇到这样的情况，统一出租，商铺运营很厚，开发商就是不给租金。

1，目前普遍的商铺租金回报率在3%~6%左右，跑不赢通胀，不值得投资，属于不合格商铺。

2，7%~10%租金回报率的商铺基本都是合格的铺子，因为跑赢了市面上大部分的理财产品收益，并且能够抗通胀。这种看到了可以投资。

3，10%以上回报率的铺子。这类铺子非常稀有，遇到的话千万不要错过。

因此，你的只有3.2%收益，收益率比银行理财还低，且铺子以后出租和脱手都是一个问题，理性上不划算。

如有问题，可以关注交流。

现在的实体店给店商整得老火啊，基本上没有人投资商铺了。你有这个收入已经不错了。可能人家给你挣了租金所剩无几了吧。