为什么很多企业家都说“未来投资房子是最大的错误”？

，说到这个问题，就要跟中央去年一再强调的“房子是用来住的，不是用来炒的”联系起来一起看。

既然房子是用来住的，那么肯定是给城市居民住的，因为农村人口根本不缺房子住，那么是给什么样的城市居民住的呢，肯定是主要给新增人口住的，现在城市里的大部分稍微有点年限的居民，基本都已经拥有了自己的住房，其区别无非是新一点旧一点，地段好一点差一点，这部分新增人口主要是年轻人群体，其中包括大学毕业生，以及各种途径到城市闯荡的年轻人。

说了这么多，就是想说明未来的房子就是给这些年轻人居住的，那么未来的年轻人是什么状态呢？今年1月国家统计局公布了一组数字，2017年出生人口1723万人，人口出生率为12.43‰。在“全面二孩”政策施行的第一年，即2016年出生人口1786万人，人口出生率为12.95‰。

这是什么意思呢？就是放开二胎第二年，人口不增反降，就是说未来有住房需求的年轻人是减少的。其实从2015年开始，我国的青壮年劳动力的人口也是第一次迎来拐点，进入逐步减少的趋势。

这可不是个小事情，年轻人减少意味着未来的住房需求会减少，而老年人一般是不会有购房需求的，非但不会有购房需求，还有大量的出售需求，在各个年龄层的人群都越来越重视自己的生活质量的今天，老年人选择改善自己的晚年生活也无可厚非。这就会对房地产市场造成双向压力，需求减少，供给增加，那么房产市场就会出现供过于求的局面，其价值一定会不同程度的下降，这恐怕就是企业家说的最大错误吧。

这个问题我们可以从几个方面来简单谈一谈。

首先从房产价值的层面。

任何投资都是不是独立存在的，都不是一元逻辑。

以前在城市化水平不太高的时候，人口有大量住房需求的阶段，从供需关系来房子应该涨。

同期，之前我们的金融市场不太发达。投资品相对匮乏，住房作为投资品的一个大类来说，也具有相对稀缺性；

叠加效果之下，20年成就了房产的大牛市。

但任何资产都不可能永远涨下去，房产的相对投资价值（未来升值潜力）在这20年里其实也在逐步的缩水。

城市化进程已经步入缓速发展阶段，三四线城市房产大量过剩，消费人口比例（15~64岁）逐步下滑都说明，房子的供需关系已经逆转。（一二线城市的情况好一些）

现在的房产价值，已经越来越偏离其基本面，而逐步朝着金融投机性过度，更多的是一种货币现象。

那么同样作为投资品，未来很明显的趋势股市会崛起，基金规模会越来越大，互联网金融产品越来越普及，海外投资会逐步开放，这些对于国内的楼市来说都是从金融投资品的一种替代！

因此，无论是供需还是投资品的角度，从比较价值来说，房产未来的前景显然是不太强。

再从企业家的出发点层面。

提出房子是未来最大的投资失败的企业家们往往是做实业的企业家。大家也知道，楼市兴，则实业衰，这是房产对于实体经济的一种挤占效应。

企业家们当然希望自己所在的实体经济好，希望国家能够朝着更为健康的发展逻辑上走，而不是再把我们的资源都放在房子上，靠房产驱动经济的发展。

谢邀，近几年，许多地产大享纷纷抛售自己的地产，马云又在杭州举行的全球峰会上主题演讲时说到：未来房子如葱。一时为地产界掀起轩然大波。如果按照马云的说法，投资房子肯定不是一个明智的选择，并且国家也一再强调，房子是用来住的，不是用来炒的，有效控制了房价上涨的速度。

人们投资的时候，都是希望能为自己带来利润，将来房价上涨的速度慢了，人们投资房产自然收益就会缩减。以辽宁丹东的房价为例，从2000千到2010年十年间，每年的平均增长速度为30%，这段时期内不言而喻，谁炒房谁挣钱，但从2016年至今，平均每年房价上涨率为0.05%.跑不过银行利率。

当然，以上都是从数据表面来看，但深入剖析，这里边却有很多门道，由于国家对炒房者的限制，二手房的价格增长速度放缓甚至各别地区负增长，但新楼盘的价格仍然一路飙升，仍然以辽宁丹东房价为例，2018年2月份市区内的房屋均价5800元，而新楼盘的价格却保持在7000—12000区间。

由以上数据可以看出，丹东的二手房平均价格只在五千左右，房龄稍长些或楼层稍差些的二手房每平4000元钱就可以买到，但对于这个价钱，没有学历没有背景的人想攒出20万买出50平的住房仍然困难。人们不仅产生疑问，那么新楼盘那么高的房价到底谁会去买？可以明确告诉你，现在城区的空闲区域越来越少，开发的新楼盘数量也不断降低，买新楼盘的人基本都是有钱人，虽然说20万的住房有许多人买不起，但是年入百万的大老板也比比皆是。新楼盘房价即使涨得再高，仍然会有一些想改善住房环境的有钱人购买，这就是二手房卖不上价，新楼盘房价屹立不倒的原因。

二手房增长速度缓慢意味着个人投资住房真的没有什么价值，而开发商投资开发新楼盘的价格仍然飙升则意味着钱越来越集中到少数人手里，不只是房产，纵观整个市场，很多小的服装实体店被大型服装超市挤垮，许多小的水果摊、菜食店被大型水果蔬菜超市挤得难以生存，诸如此类事情比比皆是。

股票市场的散户何尝不是被机构牵着鼻子走，各城市出现了越来越多的品牌连锁店，由些看出，人们对于品牌的信赖越来越强。社会变化了，一切事物都在变，人们的思想观念也会跟随社会不断的变化。许多房产个人投资者当然也会随着社会的变化改变投资方向，炒房者会越来越少。也许会有一些专职炒房者，四处寻找性价比高的房源，如寻找房主出国或家中出现意外急用钱的房主抛售自己的住房。炒房者低价拿到进行转卖，但这种机率很小。

所以将来投资房产也会靠品牌，一些个人炒房或资质较低的地产商会陆续减少，开发楼盘也越来越小，但也来越精，都是精品。并且会朝着城边郊区的地域发展，专为一些有钱人准备，由此可见，对于有战略眼光的企业家来说，投资房子并不一定是错误，否则马云也不至于说完八年后房子如葱后自己却进军房地产，只是房子可能再不会适合于个人投资了。

首席投资官评论员董岩：

其实这些年来关于房子的话题从来都没有停止过，但是我们真的有静下心来认真的考虑过这个问题吗？相信很多人都没有。

很多房屋持有人心里有一个误区就是房子过快涨价对自己是有好处的，其实是错的。房屋的快涨价过快对于社会上绝大多数人来说都不是好事，对于一个整体的有机社会也不是什么好事。我们说点大白话把，很多人都是有1套或者2套住房，这些住房都是以家庭为单位持有的，大部分人的住房都是用来住的很少用来出租或者买卖，那么房价涨再多又和你有什么关系呢？小编小区里有一群老太太每天在一起总是在讨论当初买房的时候多少多少钱，现在涨了多少多少，每次谈到这里高兴的都溢于言表，其实她们根本不考虑其实你们的房子是用来住的不是投资的涨多少都没太大的关系。如果一个家庭不遇到大的变故或者要从新购买改善型的住房是不会卖自己的房子的。

快速的涨价只是有益于房地产开发商和少数的炒房者。所以最近几年国家一直在提倡一个概念就是“房住不炒”，提出这个概念就是让所有人都明白房子是用来住的不是用来炒的。过大的泡沫对个人和国家都不是好事情。上世纪八十年来末在日本和美国签订“广场协议”后日元大幅度升值，造成后来日本房屋价格大幅度升值，国际热钱都进入日本进行炒作，最后获利离场后整个的抽空了日本的经济使得日本陷入将近20多年的发展停滞不前。相信很多人都不愿看到我们国家出现这种情况。

进入2018年在不同的场合房产税被8次提到，相信很快相关的法律就会出来，里边肯定会针对房产行业过热和炒房者。所以未来投资房产绝对不再是明智之举。

房价不是企业家说了算的，买不买，要看老百姓腰包鼓不鼓、硬不硬。还是那句话，上海外滩汤臣一品降到1万一平，你买还是不买。

这些年来，房子到底是消费品还是投资品，还有人在争论。不用争论，有钱多买几套就是投资，钱少刚需就是消费，价值的涨跌只是纸面富贵。

“未来投资房产是最大错误”的论调还是过于片面。房子问题，十分复杂，受政策、供给需求等因素影响较大。马云就曾经讲过类似的观点，说大家都不要投资买房了，以后的孩子会有很多套房，不知道马云是否考虑到一二线核心城市的购房刚需以及增量等因素。

买房和投资，还是有很大区别的。几年前，曾经听过王健林对北京楼市的描述。他说，放眼全国，只有一个城市的房价，过去几十年来是一直稳健上涨的，就是北京。

差不多是十年前吧，在北京五环周边，两限房的价格就已经达到1万元一平，什么是成本，这就是成本，政策房的成本。那么你也可以猜到商品房的成本大概有多少。算上通货膨胀率，换手率，诸位想想现在北京房价应该是多少合适？上广深也差不多吧。10年前，上海崇明岛房价多少？现在呢？

房子是用来住的，这句话太有内涵了，2020全面实现小康，随着城镇化的逐步完善，全社会财富的积累，人们的生活只能是越来越好。

作为衡量人们生活质量的硬件之一，住房条件的改善升级，应该是每个中国人的梦想之一。你觉得你100多平的大house挺好，我看着200平的小洋楼不错，他还觉得500平才能阖家欢乐。所以需求将会最终决定房价的走势，未来估计仍是稳健上升为主。去杠杆、去库存也是保持房价稳定的手段之一，随着去库存、可供应土地面积的减少，房价还会有波澜。

关于题主问题的延伸，如果是想结婚，没有现成的房子，条件允许，就买一套，没啥犹豫的。无论一二三四线城市，哪都一样。如果是想投资，那就考虑好，在哪里买房，全款还是贷款，是否有较好的流动性。

真要说到投资，其实不用企业家担心，有能力投资房产的，自有理财的道道。

要投资，应该都是首先考虑风险吧。存银行风险最低，但有通胀缩水压力。所以，有一定资产积累的聪明人，会组合投资，房价低迷的时候，会拿去做短期理财，房价回暖，就全款买卖。股市回升，就会做基金或者低位建仓。

资产多一些的，可以考虑股权投资，买些古玩字画，或者购买海外一些低价优质资产。再土豪一点的，想投资，就参考王健林、李嘉诚就可以了。

说白了，企业家提醒大家别投资房产，还是说给普通老百姓的。有俩钱不容易，别瞎折腾，打了水漂。

至于说咱老百姓咋投资，这个比较考验理财功力。前几年，本人见过想通过房子高卖低买的，卖是卖了，却发现房价一骑绝尘，最后不得不高位接了回来，小两口因为这，差点离婚。

不管怎样，买或者不买，个人自由，但千万别投机，尤其是杠杆炒作地产，这才是最大的风险。

现在的房价，是有价无市，在高位盘整，上升的空间己无，接盘者风险巨大。房价为什么降不下来？持有房产者不缺资金，还在等待国家政策松动。现在媒体上有那么些所谓的专家，出现媒体上鼓吹，房价不能不跌，跌了会影响GDP多少，政府财政收入减少多少，银行会产生坏帐多少，这是在作垂死挣扎。房价下跌是必然的事情，中央早己定性房子是用来往的，不是用来炒的，房地业不再是老虎屁股摸不得了，中国现在的经济有能力应对房地产下行的压力。

老戴认为，这样说是有道理的！

我们出去走访后，会发现，绝大多数三、四线城市的房产已过剩，在这些地方，常驻家庭基本都有至少一套房产，而人口流动，基本是流向一、二线城市，三、四线城市则基本是人口净流出。房子的主要功能是居住，一个地区人口减少，而房子却没有减少，你说会发生什么事？

为了，在中国绝大多数的三、四线城市，购房投资将是一个“高风险，低收益”的选择。

中国人口已进入老龄化社会，随着我们这一代人逐步慢慢老去，持有的房子传给下一代，而4-2-1结构的家庭组合，等到我们孩子手里，他们至少会继承3套房子，所以，可以预见的将来，中国最不缺的就是房子。

还有一个不容忽视的问题是，房地产税尽管还未落地，但基本方向已定，那就是未来地方政府的主要税源将是房地产税，也就是向存量房征收，是地方政府的财源，这个税一旦落地，那现在手里持有多套房产的人，绝对是灾难来临。

毋庸置疑，开征房地产税将对方式造成严重打击，甚至崩盘，这就是为什么当前采用限购、限贷的方式，锁定交易量，让房价涨不了，也跌不下去，温水煮青蛙，待中国的产业经济相对平稳，就业保障后，房地产税也就会到来了。