手上暂时没有钱全款买房，让中介借钱给你全款买房，产权交易后把产权抵押给银行，银行再放款给你，再把钱还给中介。

这个流程是二手房交易中常见的问题。卖家不接受买家按揭买房，而买家(也就是你)暂时资金有困难或者不愿意全款买房，为了达到交易的目的，就得找一个第三方的资金来帮助买家暂时垫付购房款，从而达到卖家需要买家全款购房的目的。这种交易流程如下图：

为什么会有这种交易流程呢？这种交易有什么样的风险吗？这里谈谈我的观点。

为什么会有这种交易流程

这是为了在买卖某一方有资金困难的时候，由第三方垫资，解决某一方资金不足的问题，从而达到交易的目的。

一般来说，二手房交易有两种情况需要第三方垫资：

1、买家没有钱全款买房。比如业主由于某些原因，需要急着卖这套房来解决他的某个困难，在这种情况下，由于按揭贷款需要审核买家的贷款资质，银行放款也需要等待时间，而业主又不愿意等待，业主就会要求买家支付全款来买房。比如题主自己的案例，就是这种情况。

遇到这种业主急需用钱，房价一般都会比较便宜，买家也心动，但是，买家没有那么多的资金来全款买房，怎么办？为了达到交易的目的，买家就需要第三方来垫资解决业主急需全款买房的条件。

第三方垫资，有可能是第三方的金融公司，也有可能是第三方的个人，你这里遇到的第三方，就是中介公司来垫资。

2、卖家产权证抵押在银行，买家不愿意为卖家赎证。

如果卖家的产权证抵押在银行，而买家不愿意用首付款来为卖家把在银行的产权证取出来，为了达到交易的目的，卖家就需要第三方公司或者个人来为其垫资，把卖家在银行的按揭贷款还完，把产权证从银行取出后，再产权交易。

这两种情况，题主是遇到的是第一种，卖家要求买家全款支付，买家找的中介公司来暂时垫资。产权交易过户后，买家把房产再抵押给银行，把从银行抵押的贷款，再还给中介公司(看看上面的图片)。

有什么样的风险

只要交易顺利，就不会出现风险。

出现最大的风险是，卖家的产权会不会有问题，如果产权有问题，达不到交易的目的，垫资的一部分钱，怎么收回就成为风险。

中介公司只要把前期的产权调查好，评估没有风险或者风险比较小，那就可以继续交易，垫资的风险就比较小。

另外，买卖任何一方需要垫资交易，一定要找中介公司居间交易，以便降低其交易风险。

如果你对交易比较熟悉，能够把控风险，买卖双方可以直接交易；如果你是菜鸟级的，对房地产交易的风险一无所知，那你最好找中介公司居间交易，不要因为节约一些居间服务费而冒巨大的交易风险。

垫资抵押交易有何弊端

你这种垫资交易是全款买房再做抵押贷款，比正常的按揭贷款利率要高，解决的办法是可以直接做按揭贷款。

比如说，我是重庆的，重庆抵押贷款的利率比正常贷款的利率要高10%左右，正常贷款的利率一般上浮5%～10%，而抵押贷款有可能是15%~30%。当然，这利率是根据不同的银行和你自己的资质来决定，有些城市可能也不一定有这么高。

利率要高出10%，就增加你的还贷成本，有不有办法直接做按揭贷款，不做抵押贷款，从而减少还贷的成本呢？当然有。

业主要求买家全款购房，其目的就是要早一点收到卖房的钱；而你这里，中介公司愿意借钱给你全款买房，也就能达到卖家需要买家全款买房的目的。

假如在这个案例中，中介借钱给买家全款买房，为了减少按揭贷款的还贷成本，不做抵押贷款，直接做按揭贷款，一般的步骤如下：

①、中介借钱给买家全款买房；

②、买家向银行申请按揭贷款；

③、买家得到中介公司的垫资后，银行的按揭贷款审核也通过了，就可以和卖家签定买卖合同；

④、买卖双方产权过户；

⑤、产权过户后，买家把产权抵押给银行；

⑥、银行收到产权抵押后，放款给卖家；

⑦、卖家收到银行的房款，要把按揭的贷款还给中介公司。交易流程如下图：

这里有一点要做特别的说明，由于买家是全款购买，而买家向银行做的按揭申请，贷款也是放给卖家的，这里就导致卖家收到两次按揭贷款的金额。

因此，银行的按揭贷款应该还给中介公司，是中介公司为买家垫资购买的这套房，最后银行的放款，应该归还给中介公司。

这里就存在一个风险：如果卖家不把银行放的按揭贷款归还给中介公司呢？

为了避免这个风险，中介公司应该直接收取卖家在按揭银行办的银行卡并修改密码，并且把卖家的身份证和户口本暂时保管，以避免卖家用身份证或者户口本对按揭收款的银行卡挂失，补办银行卡而带来的风险。

在交易的过程中，你也可以用其他方式，来回避这一风险。

从以上几点分析来看，你的这种购买二手房的交易，是二手房交易中典型的第三方垫资交易，只要把控的好，是不存在交易风险的。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。

对于你来讲，风险一定会有的，而且购房成本也比按揭贷款增加不少。

当初我买二手房的时候，本来想做按揭贷款的，但是房东一定要全款支付，而中介公司说也可以，他们先付过去然后我再办完手续后把房子抵押贷款还给中介公司，就跟你说的情况一样一样的，但是我觉得与其让他们帮我先付款还得加一部分高额过桥费，还不如自己去银行直接用另一套房抵押贷款呢！

当时的按揭贷款最低可以做到八五折一般都可以九折搞定，而消费贷款或者经营贷款是在基准利率的基础上上浮百分之十到二十。这样算下来差不少钱呢！当时还可以贷款出来用到买房上面，现在肯定是不行的了，所以你买房办好过户再抵押贷款的话是有一定难度的，就算中介公司帮你疏通贷款下来，不定哪一天银行清查整治的时候会出问题，到时让你马上还贷不知道你是不是有这笔钱还上？！如果没有就麻烦了。

还有就是假如他借钱帮你买下来了，你的房子贷不下款来怎么办？那笔借款每天都在不断产生利息，如果成了高利贷岂不是你的风险？虽然说中介公司跟银行熟悉，但是毕竟做不了人家的主啊！

所以风险还是有的，就看你怎么把握了。如果可以还是建议你做按揭贷款的好，安全又划算。

看上去挺聪明，其实傻的不能再傻了。这就借用红楼梦中的一句话，“机关算尽太聪明，反误了卿卿性命”。为啥最后一定是苦不堪言，或者后悔的痛哭流涕呢。哎，这个逻辑环节虽然看起来是圆满的，但其中每一步风险都很大，结合在一起就形成了一个最大风险的发生。

1.我们细看看，购房人最后要面临多大的资金压力？将房产抵押给银行进行借款归还中介公司，但是银行抵押借款一般最长为5年。5年后提着我能筹集这么大一笔钱归还银行贷款吗？如果不能归还，那么将面临银行将房子收回的风险。同时即使有房子抵押给银行，银行同样要审核借款人的还款能力，银行可不想收房子，银行只想如期收回本息和，如果还款能力不够，即使有房子，银行也不会接受抵押借款。明白了吗？

2.为了一套房子，因为自己不愿意付首付，结果用了抵押借款，需要去归还抵押借款利息，这个利率一般来说，都在8%以上。而这种神操作，让购房人丧失了房屋按揭贷款的申请资格，而房屋按揭贷款和公积金贷款是人生中能借到的利率最低的借款，那商贷每个月也差不多需要承担年化5%的贷款利率，公积金贷款只要3.85%。房屋抵押贷款一般贷款利率怎么都要到8%，这么一算，年化利率差了3%以上，长达20年到30年啊，如果是100万，要多付60-90万啊，这才是真傻啊！而且长期能付得起吗？

3.在未付给中介任何钱款之前，中介愿意冒着资金风险，以题主的名义给题主买房吗？万一后面题主无法抵押得到全款，那拿什么资金去归还中介公司呢。此时房子名字是在题主名下，产生纠纷，中介只能同替主打官司。仅仅为了中介服务费，中介愿意冒这么大风险吗？

4.即使是全款买了房子，再抵押给银行之后，也无法拿回全款，因为银行抵押一般会打折进行抵押放款。打折比例大约是在八成，那么题主还得必须自筹20%才能将全款归还给中介公司。在此情况下，题主有这么多钱去筹集吗？

其实在过去房地产高潮的时候，曾经有过这么样的操作。有人拿出首付部分，进行购房，之后待半年或一年一年后，房地产价格上升后，重新将房产进行评估，做第2次转贷款。将多出来的贷款余额又进行购房。这么往复进行，最后通过高负债比例、高杠杆获得多套房产，博取房产上涨的资本溢价。但是稍有不慎，将会亏的一身债务。

这才是真正自寻烦恼，做“房奴”呢！

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说白了还是一样的贷款买房，性质不一样。过户前属于住房按揭贷款，过户后属于抵押消费贷。两者能贷款的年限不一样。住房按揭贷款最长可贷30年，而抵押消费贷款目前一般只能贷五年，利率不一样，而且抵押消费贷款的月供和利息成本远高于住房按揭贷款，这是属于钱多找不到地方花。

若不是钱多，那就是自己购房限贷了，住房按揭贷款贷不到那么多钱，所以只能这样去做。至于风险，那是中介风险比你高，毕竟是中介借钱给你，在房子过户给你之前你是无法把房子作为抵押物的因为不属于你，若是过完户耍赖不去抵押贷款，那中介就头疼了

感谢邀请，现就你说的情况谈些建议：

你的描述可以看出，这是是中介提供“过桥资金”先把手续过户到你名下，然后用你的房产证抵押给银行，到时贷出资金，然后转到中介账上，中介收回前期垫给你的钱。

一般这样的中介“过桥资金”会收取相应的“垫钱”服务费，另外，中介为了赚你的中介费，这么风险很大的技术活都敢接，肯定是以前操作过多笔，人家中介要挣你钱，你如果觉得房子不错，可以考虑走中介的流程，但前提你必须100%确定房子的确是过户到你名下，且房子产权或者房子没有其它问题！

风险在哪里？你们两个都有风险：

中介为了赚你这笔中介费，肯定先把你的顾虑要打消，这时候你要考虑的是，这样的说法，是在你正式签定金合同之前说的吗？那你就要注意了，如果因为中介这样一说，你就轻易的签了定金合同，到时候中介如果反悔，你这个房子还是人家按正常流程来办，而签了合同，你就会按照中介套路一步步的被牵着鼻子走下去。

当然，也有可能各种各样的原因，最后中介的确会给你“过桥资金”先把房定下来，然后证过户到你名下，中介拿你的产权证到银行办理你的名义的贷款，到时收回他的资金，收取相应服务费。

还有一种更离谱的可能，就是这房子就是中介自己人炒作的房源，产证在中介人手里，给你这说法，只是掩盖这房子是自己炒房的事实，最后你还正常还贷，人家把房卖给你。

以上就是对你邀请问题所给的一些个人建议，供参考！也欢迎大家留言补充！

朋友们好！

这样做，你的风险有三个。一个是你抵押贷款的利率会更高，中介费也会比你自己贷款买房高的多，还有就是房产自身可能存在一定的风险。下面来分析一下。

你的抵押贷款利率会更高

第一风险就是，你的抵押贷款利率会更高。你的资金风险不大，但是你将付出更多的中介费和更高的贷款利率，也就是说你将会付出更多的购房成本。

中介帮你全款买房子，然后房产过户给你以后，房产就是二手房了，中介帮你再到银行进行抵押贷款把钱借出来，然后借钱给中介公司，然后中介公司把钱拿到手以后，中介公司钱回到手里了，这样房产基本上就跟中介公司无关了。

这时候，房产是你的，贷款也是以你的名义借的。房产过户给你以后，你再贷款的时候，这个就算是二手房抵押贷款了，年利率肯定会比你自己买新房抵押贷款稍微高一些。

可以看出来，你的抵押贷款利率会更高，你还款的金额也会更高。

因此，你的风险就在于你还款的金额更高。

中介费花的更多

第二个风险是你的中介费将花的更多。中介这样做，就是为了多赚钱。中介全款帮你买房子，然后过户给你，你再到银行办理抵押贷款手续，然后贷款批下来把钱还给中介。

这样一个流程下来，中介肯定能够赚到很多的中介费用，一个是帮你买房子的相关费用，还有房产过户的中介费，还有到银行办理抵押贷款的中介费等，这些费用下来，肯定会比你自己到银行贷款买房子付出的费更高的多。

因此，中介这样帮你全款买房子，就是要多赚你的中介费。

你的风险就是要付出更多的中介费。

房产自身的风险

在买房前，一定要确保房产自身没有风险。在中介办理全款买房之前，一定要亲自多看几次房产，包括上下楼都要看一下，确定房产就是自己想要的房子，这一点是非常关键的。

而且，中介全款买房，然后再过户给你，这时候房产是否是精装修的，是否有保修的问题也一定要搞清楚，这样就能够尽可能的避免风险。

确定买房前，房产上下楼都要看一下，看看是否楼上楼下都有人住，看看离电梯的位置远近，以及房产是否朝阳，是否有其他的问题等。

在确定买房前，一定要确认房产本身没有问题。一定要确定住房产的楼层和单元号，包括房产的户型图等信息。

因此，房产自身的风险一定要特别注意避免。

综上所述，在这个过程中，你的风险主要是以下三个，第一是你肯定会比自己贷款买房付出更多的中介费，第二你会付出更高的贷款利率，还有一个房产自身的风险。

感谢阅读！

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在回答你这个问题之前，我先问你另一个问题，中介凭什么要帮你全款买房，他们真的有那么好心吗？天上不会掉下馅饼，小心掉进中间的坑里面去。

我先来给你分析一下这里面存在的几个风险点。

第一、费用高

中介帮你全款买房，然后再抵押给银行，你不仅要还银行的贷款，还要还中介的贷款。

从你问题的描述来看，你应该是连首付都拿不出来的，所以才找中介。如果你能够拿到首付，你就不需要找中介了，直接去银行贷款就行了，这样不仅费用低，而且手续也很方便。

既然你连首付都拿不出，需要中介给你全款买房，那你就必须支付两部分的费用。一部分是首付的贷款，一部分是银行抵押贷款。因为考虑到中介帮你全款买房之后，你能够从银行抵押到的贷款不可能是全额贷款，最多只能贷70%，这意味着你还要向中介偿还30％的首付贷款。

比如中介付了100万帮你买了一套房，然后再拿去银行抵押，最多能从银行抵押到70万块钱，那么剩下的30万块钱就需要你自己慢慢还给中介，而这些中介的贷款利息应该是比较高的，保守估计一个月的费用至少达到1.5%以上，相当于30万块钱一个月的利息就有4500块钱。

除此之外你还要给中介支付一些手续费，我们就按照一次性付5%的手续费算吧，那么100万你要付的费用就是5万块钱。光贷款手续费和每月利息就够你吃一壶。

第二、还款压力大。

你连首付都拿不出来，肯定是办不了银行正常的住房贷款的，只能办理普通的抵押贷款，也就是消费贷款，而根据目前相关监管政策要求，大部分地区的消费贷款年限都不超过10年，我们就按照你70万抵押贷款10年利率5.88%计算，每个月等额本息还款，那每个月的月供就是7730块钱。

除了这70万的银行抵押贷款之外，你还要还中介30万的首付贷款。而目前很多中介的贷款年限最高都不会超过5年，假如我们按照首付30万贷款期限5年，每个月的利率1.5%计算，五年时间光给中介的利息就达到27万，再加上30万的本金，你每个月要还给中介的钱是9500元。

每个月还中介9500元再加银行贷款月供7730元，相当于每个月要17230元。这个月供对于连首付都拿不出来的人来说压力是非常大的，即便是对那些月收入两三万的人来说同样有压力。

第三、潜在的套路。

你连首付都拿不出来，中介就答应全款帮你买房，然后抵押给银行达到买房的目的，这貌似一种空手套白狼的做法，但是其潜在的风险远远超过你自己的想象。

前面我们已经分析了中介的费用以及你每个月要还的贷款，每个月将近1.8万的还款额度，对于你来说我相信压力是非常大的，如果你没有能够及时把这个钱还上，一旦累计逾期超过6个月以上，那么中介就可以向法院起诉，要求把你的房子查封，然后通过拍卖房子用于偿还中介的那部分贷款。

而法院在拍卖房子的时候，不可能全款拍卖，一般情况下都是按照7~8折拍卖，相当于把100万的房子拍卖之后最多能够拿到70万左右的现金。而按照房子抵押顺序来看银行享有抵押权，拍卖房子的钱会优先用于偿还银行的贷款，这意味着你房子拍卖所得的钱只够用于偿还银行那部分贷款，但是剩下的那部分中介贷款就需要你自己掏钱去偿还了。

这意味着一旦你没有能力偿还月供，导致出现逾期之后，你房子被拍卖掉了，你非但留不下房子，还有可能给中介倒贴一部分贷款费用，这种风险是非常大的。

所以对于中介这种“好心”，我建议你一定要拒绝掉，千万不要掉进他们的套路当中去了。

第一，看房子可确实便宜，低于市场价，因为既然是要求全款，肯定价格便宜的，如果是，恭喜你捡到皮夹子了！第二，要相信别人，这个中介先借钱给你，肯定评估你是个有信用，不是搞七搞八的人。第三，你先谈好，你需要付的总费用，估计你也谈过，而且认可，不然你不会只问可能行。第四，估计这个房子，你买不了了，辜负了中介好意，因为我这个爆款回答，你问题火了，严格意义你抵押的后的钱款，不能流入房产的！

理论上来说，没有风险，毕竟最终房子是在你的名义之下，而贷款同样也是在你的名义之下，但是这个过程一则不一定行得通；二则就算行得通，你也不一定能还的起。

银行贷款

对于银行而言，贷款并非说只要你有抵押物，银行就一定会借款给你，抵押物属于担保措施，为第二还款来源；而对于银行来说，更加看重的事第一还款来源，也就是你的收入来源，如果你没有较充分的第一还款来源，那么银行并不一定会借款给你。

其次银行的借款，并须要有明确的用途（以确保信贷资金不被挪用），对于个人贷款而言，按照中国银监会公布的《个人贷款管理暂行办法》第三十三条定：

有下列情形之一的个人贷款，经贷款人同意可以采取借款人自主支付方式：

（一）借款人无法事先确定具体交易对象且金额不超过三十万元人民币的；

（二）借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的；

（三）贷款资金用于生产经营且金额不超过五十万元人民币的；

（四）法律法规规定的其他情形的。

也就说，超过30万元的个人贷款一般是需采用银行受托支付的方式（个人经营性贷款为50万元）。那什么是受托支付呢？即由贷款银行将个人贷款资金直接支付给借款人的交易对象。所以你要在银行办理抵押贷款，你必须要用一个合理的用途说明，在启用贷款时需要提供相对应的购销合同，对于贷后管理则可能要求你提供相关的税票。因此，就算中介全款帮你买下这套房子，你也不一定能用这房子在银行抵押贷到款项。

还款压力

除了住房按揭贷款，对于其他的个人贷款，无论是抵押贷款还是保证贷款亦或者是信用贷款，贷款的期限一般不会超过3年，最长不会超过5年，也就是说即使贷款成功了，你也大概率必须要在3年内还清全部的贷款本息。

我们姑且假设你这套房子全款价值为100万元（非常合理的一个价格，二三四线城市，随便一套房子，基本都要这个价格），再加上三年的利息，全部下来估计最少要120万元左右的本息（按接近7%的利率计算，三年期的，贷款利率7%并不算高），那么折合你每年需要赚40万元左右，在考虑到你的日常生活开支，一年的收入没有50万元，要还这个贷款，可以说是压力极大（因为如果还不上，抵押物会被银行当做不良资产拍卖处置）。但假设你可以轻松做到年入50万元，你又何必要通过中介帮你全款买房，你再到银行办理抵押贷款？

总结

在购买之前，先评估一下，自己的还款能力；其次就算还款能力足够了，也必须要慎重，因为你的抵押贷款已经涉及到骗贷（在贷款时肯定不可能写是用于支付给中介的代购款，所以你提供的各类贷款用途的资料都是虚假的），一旦银行发现提前收贷，那么你还不上，房产就只能当做不良资产处置了。

以前好像是有过这样的操作，相当于是中介先垫付一下现金，让你们能先完成过户，你拿到房产证以后，再去银行办理贷款，贷款下来后把钱还给中介。但最近一次家里买房子，说是不能再这样操作了，倒没有细问，到底是银行办不下来，还是中介不愿意这样操作。

从买房者的角度，因为房产证在你手里，钱也是在你手里，没有风险，风险在中介身上，所以，中介可能不愿意再提供者过桥资金。而是倾向于让买方和卖方自己解决，如果买房现金足够可以直接付现金，那自然就没问题，一手交房，一手过户房产。那如果买方钱不够，要办贷款，那也是通过银行来办，整个过程是先签合同，然后要拿了房产证去银行抵押，最后审核完以后，银行直接放款到卖方的账户。

这个交易过程中，是卖方需要更谨慎，因为可能有银行贷款审核不下来，或者中介有猫腻之类的情形，甚至办理业务的银行的人，也一定要确认真的是银行员工，而不是别的什么骗子。买方手里有合同和卖方的房产证做证，其实风险要小很多。别人也不可能伪造一个房产证出来。

二手房交易这事，也是孰能生巧，多折腾几次就觉得其实也很简单，没买卖过的时候，觉得可能很复杂，怕这出问题，怕那出问题。